Недвижимость Сочи. Итоги и прогнозы.

Подводя итоги развития сочинского рынка недвижимости в 2006 году, можно выделить две наиболее важные тенденции и два фактора разгона цен, которые с высокой долей вероятности, отразятся на потоке инвестиций на сочинский рынок в 2007 году.

Сверхзвуковой разгон цен.

Первая тенденция. После осенне-зимней стагнации 2005 года, казалось бы, уже перетекающей в наклонную плоскость, рынок недвижимости взял резвый разгон, со скоростью сверхзвукового истребителя, и старый дилижанс понесся навстречу Олимпиаде – 2014 года. Цены прыгнули вверх, новые стройплощадки стали расти как грибы после дождя! Главный вопрос, выдержит ли старая конструкция такую скорость, удастся ли, реанимировать коммуникации, заложенные в советское время. Власть уверяет что да, и мы это увидим в ближайшее время!

Что же происходило на рынке жилой недвижимости Сочи в 2006 году? Рост цен составил до 150% в верхних сегментах рынка, притом, что спрос не был удовлетворен и наполовину, а индекс ожидания при этом только возрос. Уже в середине весны, до майских праздников(а именно на них приходится большой поток иногородних покупателей на сочинский рынок), спрос очень уверенно превысил качественное предложение. И это было только начало!!! Далее был май, когда к сезону цены подросли еще на 20-25% процентов, высокий сезон всегда проходить очень спокойно, не стал исключением и этот год. Затем был бархатный сезон. Еще Козьма Прутков сказал «Брось камешек вводу и смотри, как круги по воде расходятся», сказано - сделано, осенью застройщики бросили на рынок множество новых объектов жилой недвижимости, и круги в конце года разошлись так, что подняли шторм. Уровень цен на вторичном рынке, сразу же преодолел психологический барьер в 60.000 рублей за м2, и однокомнатные квартиры по цене 100.000 рублей за м2 в спальном микрорайоне, стали обычным явлением. А рынок новостроек вплотную подобрался к этой отметке, хотя до нового года, средний уровень цен первичного жилья (на уровне заливки фундамента) не превышал 40.000 - 45.000 рублей. А планка цен на объекты элитного жилья (особенно объекты с панорамным видом на морское побережье) выросла практически в 2 раза с 80.000 руб. за м2, до 150.000 руб. за м2.

Порог недоверия преодолен.

Вторая тенденция, не менее важная, психологический порог недоверия потребителя к инвестиционным проектам на уровне «котлована», уверенно преодолен! Наконец-таки свершилось! Еще в 2005 году покупка новостроек на начальной стадии в Сочи была на уровне 10-15%,от общего объема продаж, причем больше половины этих отчаянных инвесторов была из Москвы, которые удивляли, даже видавших виды риелторов, с флегматичным спокойствием, вносили не малые суммы за объекты на начальной стадии. Правда и прибыль за время строительства данного объекта, получали до 120%, за 1 - 2 года. Инвесторов с других регионов, как правило, пугало отсутствие у застройщиков уже реализованных проектов. Но, учитывая текущую конъюнктуру сочинского рынка недвижимости и инвестиций, у них не осталось выбора. Вернее остался только один очень простой выбор: преодолев страх, садиться в сверхзвуковой истребитель и лететь вверх вместе с ценами или остаться на земле и махать платочкам пролетающему самолету и надеяться на «систему ПВО», которая когда-нибудь его собьет. Надо сказать, что пока ни что не может омрачить полета, это явственно прослеживается в кратком обзоре рынка недвижимости.

Город-спутник.

Первый фактор разгона цен, это высокая зависимость Сочинского рынка от Московского. Сочи стал, по-сути, городом-спутником для московского инвестора. Особенно это актуально для рынка новостроек. Часто не найдя достойного варианта для инвестиций на московском рынке, многие рассматривают в качестве основного варианта не Подмосковье, а именно Сочи, что еще более разогревает цены. Наиболее показательной иллюстрацией к вышесказанному является эпопея с обманутыми инвесторами Подмосковья, скандал, докатившийся до каждого уголка нашей необъятной родины, благодаря его широкому освещению на центральных каналах ТВ. Это обстоятельство заставило, некоторых инвесторов, уже приготовивших инвестиции для вложения в рынок недвижимости Подмосковья, перебрасывать эти финансы в авральном порядке на другой рынок. И сочинская недвижимость оказалась наиболее привлекательной для этих денежных масс, ведь Сочи пока успешно удается избежать скандалов связанных с обманом инвесторов. Максимум что позволяют себе в Сочи застройщики, это нарушение сроков строительства, больше нарушаются не сами сроки возведения здания, а скорее сроки его сдачи в эксплуатацию, то есть юридическая сторона вопроса. Летняя дача в Сочи, зимняя в Подмосковье – девиз московского жителя среднего класса!!! Своего рода концепция развития на ближайшие пять – семь лет, главное условие дачника чувствовать себя комфортно и не затрачивать много времени на дорогу. Можно прогнозировать, что в ближайшие годы авиарейсы в пятницу вечером из Москвы в Сочи будут вылетать с интервалом в 20 минут. Новый аэропорт с современными терминалами уже практически закончен, это первое на что были потрачены федеральные инвестиции в развитие Сочи. А вот создать комфортные условия для отдыха, это условие выполнить гораздо сложнее, на это и уйдут несколько лет.

Как всегда об Олимпиаде.

Ну а второй фактор разгона цен, это политическое ангажирование Сочи как города кандидата на проведение Зимних Олимпийских игр 2014 года. А так же пущенные в ход информационные ресурсы, для придания Сочи облика курорта мирового уровня. Естественно, за этим следует ожидание большого объема инвестиций на сочинский рынок, а как следствие качественное улучшение сервиса и инфраструктуры города. Этот сильный маркетинговый ход, еще больше подогревает спрос на недвижимость, а так же подращивает индекс инвестиционного ожидания, то есть, еще более увеличивает количество потенциальных инвесторов стремящихся на сочинский рынок. Причем как раз в первой половине 2007 года рекламная компания по привлекательности инвестирования в Сочи, как в курорт мирового уровня, достигла своего апогея, на пороге определения столицы Олимпиады. Из этого можно сделать не сложный вывод, почему многие московские инвесторы, переключились на сочинский рынок.

Краткий обзор основных сегментов сочинского рынка.

Рынок вторичной жилой недвижимости.

Расселение старых фондов - удачный старт.

Общая тенденция 2006 года, еще больше спроса на недорогое жилье, и еще меньше достойных удовлетворить этот спрос предложений. Ситуация как на бирже, когда рост цен очень быстро разогрел рынок на 20-25%, но торги пришлось закрыть ввиду отсутствия предложений. Несколько ликвидных объектов еще по барражировали на рынке, выставленные на 20% выше рыночной стоимости, но не найдя покупателей, готовых столько переплачивать, перешли в разряд аренды жилья, на летней период, как и многие другие не востребованные объекты. За осень рынок квартир вырос примерно на 130%, перешагнув психологический рубеж в 90.000 руб. за м2, и продолжив расти. Сейчас он находится на уровне 92.000 руб. за м2 и к осени 2007 года с запасом преодолеет этот рубеж. Причем стоимость однокомнатных квартир уже перевалила за 100.000 руб. за м2 и при этом дефицит предложений рождает еще более лавинообразную волну спроса, который видимо, будет реализован уже осенью после окончания курортного сезона, когда многие предложение из раздела аренды перейдут в раздел продажи квартир. Конечно 2-3 комнатные квартиры стоимостью свыше 6.000.000 рублей, всегда представлены на рынке, но более 70% спроса лежит именно ниже этой цифры. Обязательно стоит сказать о возросших расселениях ветхого и старого фонда. Практически все лакомые кусочки земли в центре города, застроены старинными бараками и домами 30-40-х годов постройки, сегодня крупные инвесторы, пришедшие на сочинский рынок, начали активно расселять аляпистую барачную застройку, расчищая площадки под современные жилые комплексы. Естественно, жители старого фонда, стали самыми активными покупателями недвижимости в Сочи в первом квартале 2007 года, причем новые редакции ГК и ЖК существенно упростило этот вопрос. Если раньше «расселенцам» нужно было подыскивать квартиру, как правило, на вторичном рынке с готовыми документами, то теперь они получают денежную компенсацию в размере рыночной стоимости своего жилья, и после этого могут приобретать любую недвижимость.

Где расположен аэродром.

На дома и коттеджи стоимостью свыше 10.000.000 рублей, это правило спроса превышающего предложения тоже не распространяется, на этой бирже торги открыты всегда. Хотя дома и коттеджи продаются достаточно не часто, средний экспозиционный срок объекта стоимость свыше 8.000.000 рублей составляет около 1 года. Так как большинство из этих домов строились специально на продажу, хозяева не спешат сбавлять цену, ожидая богатого покупателя. Более-менее не плохо продаются недорогие дома. Это по ценам сочинского рынка дома расположенные в ценовой категории от 6.000.000 до 8.000.000 рублей, но в этом сегменте рынка наблюдается большой дефицит предложений. Особый спрос вызывают срочные продажи домов, когда объекты выставляются на 15-20%, ниже рыночной стоимости, причем в любой ценовой категории, из чего можно сделать вывод что порог покупательского спроса лежит немного ниже существующих цен. Очень энергично продаются земельные участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) для коммерческих целей под строительство малоэтажных домов, так называемых таун-хаусов, с последующей их продажей по долям. Устойчивым спросом пользуются земельные участки в непосредственной близости от моря. В Центральном районе Сочи таковых почти не осталось, поэтому покупательский спрос переключился на Лазаревский и Адлерский районы города Сочи, где еще можно купить кусочек земли возле моря за 3.000.000 - 5.500.000 рублей, правда, с отсутствием нормальной дороги и близлежащей развитой инфраструктуры. Особенно ценные участки с оформленными документами, срок экспозиции которых не превышает полгода. С другой стороны ввиду небольшого ассортимента предложений, многие стали рассматривать и покупку участков с незавершенной документацией, которую можно завершить в процессе оформления, зато такие участки продаются по более низкой стоимости. Но самые интересные события на земельном рынке случились в поселке Красная поляна, это место строительства основных Олимпийских объектов, около половины инвестиций планируется влить в развитие именно этой территории. Уже сегодня цены на земельные участки в самом поселке превысили планку 1.300.000 руб. за сотку, а в поселке-спутнике Эсто-Садке, рядом с горнолыжным подъемником и 2.000.000 рублей за сотку. Если учесть что еще в 2005 году они были ниже в 4-5 раз, можно понять что эта территория лидер и рекордсмен роста цен, на сочинском рынке недвижимости. Именно в Красной поляне находиться аэродром того сверхзвукового истребителя, который разгоняет цены на сочинском рынке недвижимости!

Рынок первичной жилой недвижимости.

Почему нет доступного жилья.

Начало 2006 года было ознаменовано спадом, в строительстве многоэтажных домов эконом - класса, практически не появлялось новых масштабных проектов. Связанно это с двумя причинами, с трудностями в получении исходно-разрешительной документации, оформление которой отнимает очень много времени и достаточно высокой долей города в виде процента от построенной площади, либо обязательствами по улучшению городской инфраструктуры (расселение бараков, ремонт больниц, детских садов и т.д.). Интерпретировать это факт можно по разному, такой подход приносить пользу для развития города, но зачастую делает не рентабельными проекты по возведению домов эконом класса. На сегодняшней день, продажная стоимость квадратного метра в монолитных многоэтажных домах в центральном районе города Сочи, составляет не менее 45.000 рублей и это на уровне «котлована». Все это делает «доступное жилье» - недоступным! Однако стратегия развития города, то есть превращение его в один из ведущих европейских курортов, говорит об отсутствии доступного жилья. Ну, к примеру, где вы видели в Каннах или Сан-Ремо доступное жилье? Следует заметить, что постепенно просматривается тенденция перехода от точечной застройки домов эконом класса, к комплексной, на очереди несколько проектов по возведению микрорайонов из 8-10 многоэтажных домов со своей инфрастуктурой. Это говорит о том, что следует ожидать поступления «длинных» инвестиций в Сочинский рынок недвижимости, это характеризует, высокий инвестиционный потенциал Сочи. Правда в позиционировании данных комплексов просматривается смещение акцентов строительства эконом - класса, в сторону Лазаревского и Адлерского районов, а так же в спальных микрорайонах центрального района в 3-7 км от моря, где более дешевые земельные участки. Внесем небольшую поправку, как бы не доступно звучало понятие жилье эконом-класса, следует учесть, что в Сочи эконом-класс может приобрести только люди из среднего класса!

Вени веди вице

Новые интересные проекты появляются, в основном, в сегменте элитных домов и таун-хаусов. Элитную недвижимость строить выгодно, так как высокая рентабельность данных проектов с лихвой окупает все затраты по подготовке такого проекта инвестором, и компенсации городу. Поступившие на реализацию в течении 2006 года, такие проекты как «Королевский парк» и «Новая Александрия», где средняя стоимость 1 м2, колеблется от 110.000 до 140.000 рублей (на первом этапе реализации), конечно пугают высоким уровнем цен, но уже сегодня среднее цены в данных комплексах от 180.000 до 220.000 рублей за м2. Более доступные цены пока в «Идеал-Хаусе», на первом этапе они были от 50.000 до 70.000 рублей за м2, но уже сегодня вам придется выложить не менее 110.000-140.000 рублей за м2, в хорошей квартире (правда следует учесть что первые два комплекса реализуются полностью, а «Идеал-Хаус» до 10 этажа включительно). Но если ориентироваться на подобный сегмент московского рынка, то там цена 1 м2, давно перевалила за 400.000 рублей, а большинство покупателей сочинской элитной недвижимости именно москвичи. При этом в Сочи, во всех объектах подобного уровня существует своя неповторимая изюминка, выгодно отличающая сочинский де-люкс от московского, это шикарный панорамный вид на морское побережье и чистейший целебный воздух.

В 2006 году на рынке новостроек наметился настоящий бум строительства домов клубного типа, на местном диалекте называемых таун-хаусами, в глубинке даже устаревшим словом кондоминиум. Это небольшие 5-6 этажные дома которые разбиваются на квартиры (обычно 2- 4 квартиры на этаже) разной площадью от 40 до 150 м2 и продаются, как часть домовладения. С развитием спроса дома заметно поползли вверх, сейчас уже строятся 10-12 этажные дома клубного типа, где-то даже и 16 этажные. Если дело так пойдет дальше, мы рискуем получить первый в мире «Импаер стэйт билдинг», клубного типа, хотя конечно этим можно будет привлечь дополнительное число туристов. Причем посмотреть на местную достопримечательность захотят люди со всего мира, соответственно можно будет руководству города отчитаться, что в Сочи наконец-таки развился международный туризм. Стоит подумать об этом!

Несколько проектов 10-12 этажных домов в районе Светланы, Приморья, Новые Сочи, на ул. Войкова было реализованы на уровне подготовки «нулевого цикла» на 60-80% за первые три месяца продаж, причем практически все инвесторы успели поднять цену на 30-40%, и это всего за три месяца! Нонсенс! Правда. Просто оптимальное сочетание спроса и предложения. Причем квартиры площадью 40- 60 м2 продаются практически мгновенно, вследствие незначительного выбора данных квартир, тогда как из квартир площадью более 80- 100 м2 в домах клубного типа, при более низком спросе, сформировался довольно таки большой выбор предложений вполне достаточный для насыщения спроса во втором полугодии 2006 года.

Следует сказать пару слов о рынке нежилой недвижимости, если 2006 год был годом элитного жилья и таун-хаусов, то 2007 год бесспорно станет годом коммерческой недвижимости. Это предоставит инвесторам еще более богатый выбор!

Дорога через перевал.

.

Подводя итоги необходимо заметить, что рост цен на сочинском рынке недвижимости в 2006 году составил до 120% на вторичном рынке и до 130% на первичном рынке жилья, а в элитном сегменте даже до 150%. С высокой долей вероятности можно прогнозировать рост цен и в 2007-2008 годах, причем никак не мене половины показателя 2006 года. Следовательно, это один из самых инвестиционно-привлекательных и динамично развивающихся рынков на всей территории России. Вроде бы теорема доказана! Хотя путь развития Сочи очень тернист, как дорога через горный перевал, но сегодня очень хорошее время для инвестиции. Государство, конечно, вложит свою лепту в развитие курорта (статья в федеральном бюджете прописана), но развитие рынка определяется, именно количеством частных инвесторов, работающих на нем, чем их больше, тем более привлекателен этот рынок.

Конечно, начало 2007 года ознаменовано некоторой стагнацией на рынке жилой недвижимости. Участники рынка несколько притаились в ожидании лета, процитировав Козьму Пруткова, «Если у вас есть фонтан, заткните его и фонтану нужно отдохнуть», но только до лета, когда будут подведены итоги олимпийской гонки городов-кандидатов. И тогда, возможно все!