На рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга существует несколько типов домов постройки прошлого века. Это «сталинки», «хрущевки», «брежневки» и «пентагоны». Стоимость квартир в них зависит от года постройки, материала стен, общей площади, площади кухни, наличия балкона или лоджии, района расположения, этажа, состояния коммуникаций.

Вторичное жилье по предложениям на рынках недвижимости обычно больше, чем первичное, и этот рынок крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основное преимущество вторичного жилья — возможность выбора именно той квартиры, которая расположена в нужном для вас месте и полностью устраивает вас по всем параметрам. Какие дома существуют на рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга? Что нужно учитывать при выборе квартиры? Мы попросили рассказать об этом Светлану Николаевну Жукову, исполнительного директора Агентства недвижимости «Новосел на Машиностроителей».

«Сталинки» сдают позиции

Дома, которые мы сегодня называем сталинскими, начали строиться в Екатеринбурге в конце 1930-х годов.

В это время были построены элитные сталинские дома. Как правило, довоенные сталинские дома оштукатуренные, хорошей планировки, с холлами и квартирами большой площади, с большой кухней и ванной, железобетонными прочными перекрытиями.

Кухня – от 7 до 12 кв. м. Санузел – раздельный или совмещенный. Материал стен – кирпич. Высота потолка – 290 см. Есть смешанные дома: 1 и 2 этажи кирпич, 3-5 – панель.

Общая площадь:
 1 комн. – 32-41 кв.м.
 2 комн. – 45-65 кв.м.
 3 комн. – 59-95 кв.м.
 4 комн. – 80–100 кв.м.
Кухня: от 7 до 12 кв.м.

«Сталинки» бывают разные. Например, невзрачные пятиэтажки, которые стоят во дворах и имеют неудобную планировку: длинные коридоры и много комнат (три или четыре). Как правило, их строили специально под общежития и коммуналки. Гораздо больший интерес представляет другой тип — так называемые номенклатурные дома. В этом жилье предусмотрены все возможные для того времени удобства: кабинеты, детские, комнаты для прислуги, «кухарские» и мусоропровод при кухнях, просторные гостиные, библиотеки и многое другое. Изюминкой зданий, хотя их и возводили еще в 30 х гг. прошлого века, являлись теплые полы — невиданная диковина для простых смертных в те годы.

Планировка двухкомнатной "сталинки"

Кроме перечисленных преимуществ, «сталинские» дома любого типа имеют еще одно неоспоримое достоинство: толстые стены. В связи с тем, что такие здания всегда строили качественно и возводили из кирпича или пенобетона, квартиры получались очень теплые. К тому же благодаря своей толщине стены хорошо защищают от шума, проникающего с улицы и из соседних квартир.

Однако как в номенклатурных, так и в обычных «сталинках» существуют и некоторые недостатки. К примеру, устаревшие коммуникации и перекрытия. В довоенных домах перекрытия деревянные, что сказывается на прочности несущих конструкций и, соответственно, на цене жилья. С 50 х гг. прошлого века перекрытия начали делать из железобетона, то есть они стали более прочными.

Надо сказать и о таком минусе, как мусоропровод на кухне.

Всплеск интереса к «сталинкам» пришелся на начало — середину 90-х годов. В то время эти дома считались наиболее качественным жильем. Состоятельные горожане с удовольствием приобретали жилплощадь в монументальных зданиях средины ХХ века — расселяли коммуналки, вкладывали деньги в ремонт, делали перепланировки, объединяли соседние квартиры, в результате получая просторные 5-6-комнатные апартаменты.

К началу нового века приоритеты поменялись, владельцы «сталинок» все активнее начали менять жилье. В предложении на рынке и сегодня немало квартир с перепланировками, приличным ремонтом. Продавцы — люди состоятельные, как правило, никуда не спешат и цены не снижают.

Классическую «сталинку» приобрести нелегко. Большинство коммуналок в этих домах уже расселены. А жильцы так называемых нерасселяемых квартир, зная спрос на свое жилье, завышают цену. Кстати, сегодня все еще попадаются желающие продать подороже более поздние «брежневки», выдав их за дома сталинской постройки. Такой обман распознать несложно: следует просто посмотреть документы, в частности, найти в них дату строительства здания. «Сталинки» возводили только с 30 х по 60 е гг. И, кроме того, их отличает одна существенная деталь: наличие ванной.

Стоимость «сталинок» на вторичном рынке Екатеринбурга колеблется в таких пределах: 1-комн. — 51–77 тыс. кв. м., 2-комн — 65–100 тыс. кв. м., 3-комн — 55–80 тыс. кв. м., 4-комн. — 62–77 тыс. кв. м.

Каждой семье маленькое, но свое

В свое время «хрущевки» стали настоящим подарком от государства для людей, живущих в бараках и подвалах.

В современном понимании комфорта «хрущевки» с самого начала их истории не соответствовали требованиям качественного жилья: пятиэтажные дома без лифтов и мусоропроводов с квартирами-клетушками и сидячими ванными в придачу сегодня никак не назовешь соответствующими нормальным условиям жизни горожан.

Но 50 лет назад такие условия были вполне приемлемыми, тем более что строительство «хрущевок» считалось временной мерой на пути страны к полной победе социализма, при достижении которой советских граждан должны были переселить в более комфортабельные дома.

В обиходе «хрущевками» называют панельные, блочные, кирпичные пятиэтажные дома постройки 1950-60-х годов.

У таких домов есть ряд общих характеристик. В них нет лифта и мусоропровода. В них миниатюрные кухни и прихожие. А по поводу низких потолков и совмещенных санузлов в свое время шутили, что Хрущев хоть и совместил ванную комнату с уборной, но не успел совместить пол с потолком.

Планировка двухкомнатной "хрущевки"

В качестве обязательных элементов каждой квартиры в правилах указывалась кладовая (либо встроенный шкаф), спальня (6 кв. м на одного человека, 8 кв. м – на двоих), общая комната (не менее 14 кв. м).

Что касается санузла в домах данного типа он либо раздельный, либо совмещен.

Одним из примечательных «хрущевских приложений» является холодильник, расположенный под окном кухни. Специфический встроенный шкаф для хранения продуктов, толщина наружной стены которого обычно составляет пол-кирпича, в холодный период года заменял холодильник – агрегат, малодоступный советскому человеку в эпоху «оттепели».

60-е начались под девизом «каждой семье маленькое, но свое». Спальни уменьшились до 6-9 квадратных метров, кухни до 6, а потолки до 2,5.

Так как эра массового строительства началась при Никите Сергеевиче, народ благодарно окрестил дома «хрущевками». Первоначально «хрущевки» были кирпичными, а с начала 60-х в целях экономии произошел переход на панельное домостроение, при котором попутно совместили ванную с туалетом.

Итак, «хрущевки» – пятиэтажные здания, построенные в период правления Хрущева. В зданиях отсутствует чердак, мусоропровод, лифт. Несущие конструкции – внешние. Квартиры отличаются очень маленькой площадью комнат и кухни. Однако, у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов, «хрущевки», как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро.

Основная претензия к «хрущевкам», помимо малых площадей и совмещенного санузла, плохое удержание тепла (зимой холодно, летом жарко) и отсутствие лифта.

Общая площадь:
1 комн. – 30-31 кв.м./18-20/5-6
2 комн. – 41-46 кв.м./26-29/5-6
3 комн. – 54-62 кв.м./40-43/5-7
4 комн. – 62-72 кв.м./45-48/5-7

Стоимость 1-комн. — 57–83 тыс. кв.м., 2-комн. — 49–72 тыс. кв. м., 3-комн. — 53–70 тыс. кв. м., 4-комн. — 50–66 тыс. кв. м.

«Брежневки» — улучшенные «хрущевки»

Со сменой вождя сменилось и название возводимых домов – вместо «хрущевок» по всей стране начали строить «брежневки». Пятиэтажки брежневской эпохи являются, по сути, улучшенной версией «хрущевок». В домах подобного типа больше комнат, выше потолки, а площадь кухни достигает иногда 7 квадратов.

В 1963 году строительно-проектные нормы изменились в сторону улучшения планировочных решений квартир. Лестничные площадки стали просторней, количество квартир на них уменьшилось. В Свердловске на свет появились «улучшенные пятиэтажные «хрущевки» – «брежневки», и панельные девятиэтажные дома – «пентагоны». Строительство таких домов началось практически одновременно («брежневок» – с середины шестидесятых, «пентагонов» – с начала семидесятых годов) и продолжалось до начала восьмидесятых годов прошлого века.

Панельные «брежневки» – это улучшенные «хрущевки». Высота потолка возросла до 2,7 м. В домах, относящихся к этому типу жилья, уже были лифты и мусоропроводы.

В чем же «брежневки» были непохожи на «хрущевки»? Самое главное отличие заключается в том, что подавляющее большинство таких домов построено из сборных железобетонных панелей. Визуально «брежневки» представляют собой однотипные «коробки» с плоскими битумными крышами. Комнаты в 2-, 3- и 4-комнатных квартирах изолированы.

Планировка двухкомнатной "брежневки"

Что можно сказать о самих квартирах? В большинстве квартир остались те же маленькие коридоры, хотя в двухкомнатных квартирах с комнатами на разные стороны площадь коридоров стала больше. Совмещенные санузлы остались только в однокомнатных квартирах. Балконы, как и в «хрущевках», обычно начинались со второго этажа. Есть, конечно, и исключения, например дом № 48 по улице Академика Бардина, где балконы «идут» с первого этажа. Планировка однокомнатных квартир изменилась не в лучшую сторону: уменьшилась и общая площадь самих квартир, и площадь комнаты.

Среднестатистическая «брежневка» имеет 28 кв.м общей и 15 кв.м жилой площади. В «брежневках» встречаются 2-комнатные квартиры двух типов: «на одну сторону» — когда и комнаты, и кухня смотрят в одну сторону света; «на разные стороны» — когда кухня и одна комната с балконом смотрят в одну сторону света, а вторая комната — в другую. Трехкомнатные и четырехкомнатные встречаются как с изолированными, так и со смежными комнатами.

Общая площадь: 
1 комн. – 27-32 кв.м./15-16/5-6
2 комн. – 42-44 кв.м./26-28/6-7
3 комн. – 55-75 кв.м./38-56/6-7
4 комн. – 57-83 кв.м./38-60/6-7

«Брежневки», как более новые, по сравнению с «хрущевками», дома, встречаются преимущественно в тех микрорайонах, массовая застройка в которых велась в конце шестидесятых, семидесятых годах двадцатого века. Вот эти микрорайоны: Юго-Западный, Автовокзал, ВИЗ, Пионерский, Уралмаш. В других микрорайонах «брежневки» также присутствуют, но в меньшем количестве. В частности, их очень мало в Центре, во Втузгородке, на Ботанике.

Стоимость 1-комн. квартиры — 65-83 тыс. кв. м., 2-комн. — 55-80 тыс. кв. м., 3-комн. — 56-67 тыс. кв. м., 4-комн. — 55-86 тыс. кв. м.

«Пентагоны» – новые варианты «брежневок»

Вслед за «брежневками» появились новые для Свердловска девятиэтажные панельные дома, которыми застроили кварталы многих микрорайонов. Большинство жителей нашего города считает их домами улучшенной планировки. На самом деле, это всего лишь девятиэтажные варианты «брежневок». Они получили название «пентагон», поскольку имеют отдаленное сходство с этим объектом. С одной стороны, по которой расположены подъезды, стена у таких домов абсолютно плоская (как у американского Пентагона), без балконов (в данном случае принято говорить «без полулоджий»), с другой стороны полулоджии сгруппированы по четыре в ряд в центральной части дома и по две полулоджии с обоих краев. В отличие от всех предшествующих типов домов, полулоджии начинаются с первого этажа.

«Пентагоны» обычно бывают четырех- или восьмиподъездные. В подъезде таких домов впервые массово стали применять мусоропровод. Лестничная клетка, на которой находятся четыре квартиры, совмещена с лифтовой шахтой. Лифт один, пассажирский, ходит обычно до восьмого этажа.

Планировочные решения квартир почти не претерпели изменений. Однокомнатные остались абсолютно такими же, как и в «брежневках». Квартиры больших метражей встречаются редко.

Двухкомнатные в «пентагонах» делятся на три ключевых типа:

• «полуторки» – двухкомнатные квартиры малого метража со смежными санузлом и комнатами;
• «на одну сторону» – квартиры, которые из-за метража комнат получили название «двадцать плюс восемь» (большая комната – 20 кв. м, малая – 8 кв. м);
• «на разные стороны» – точно такие же, как и в «брежневке», только полулоджия находится не в большой комнате, а в малой. Таких квартир в «пентагонах» мало, преобладают квартиры «на одну сторону».

Планировка двухкомнатного "пентагона"

Трехкомнатные квартиры стали предвестниками трехкомнатных квартир в многоподъездных домах улучшенной планировки.

Есть две основных разновидности этих квартир:

• общим метражом 58 м2;
• общим метражом 63 м2.

Четырехкомнатные квартиры в «пентагонах» имеют неудачную планировку со смежными комнатами.

Общая площадь: 
1 комн. – 28-31 кв.м./15-18/6-7
2 комн. – 37-45 кв.м./23-31/от 7
3 комн. – 57-64 кв.м./36-43/от7
4 комн. – от 64 кв.м./от 43/от7

Наибольшее количество «пентагонов» было построено в следующих микрорайонах: Юго-Западный, Новая Сортировка, ЖБИ, Пионерский, ВИЗ, Уралмаш и Эльмаш. В Центре есть два таких дома, во Втузгородке – один.

Стоимость 1-комн. квартиры — 57-70 тыс. кв. м., 2-комн. — 62-76 тыс. кв. м., 3-комн. — 54-68 тыс. кв. м., 4-комн. — 59-71 тыс. кв. м.