Место Санкт-Петербурга в экономике России. С численностью населения в 4,6 млн жителей Санкт-Петербург является вторым по величине городом России после Москвы (по официальным данным, в столице проживает 10,5 млн человек). Кроме того, Санкт-Петербург – второй по значимости розничный рынок в России, обладающий выгодным географическим положением: город находится на северо-западе России недалеко от границы с Финляндией и является «окном в Европу». Кроме того, среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга, так же как и валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения, выше, чем в среднем по России.

Экономика Петербурга развивается быстрее, чем в среднем по России. По итогам 2010 года экономика Санкт-Петербурга, измеряемая валовым региональным продуктом, выросла на 10,5% по сравнению с ростом ВВП России на 4,0%. Если рассматривать период с 1999 года, то экономика Петербурга развивалась почти в 1,5 раза быстрее экономики России. В Петербурге ВРП на душу населения превосходит показатель ВВП на одного жителя России. Принимая во внимание прогнозы Минфина России относительно динамики ВВП России и планы международных корпораций по открытию в Санкт-Петербурге своих производственных подразделений, можно сделать вывод о том, что такая ситуация сохранится и в ближайшем будущем.

Экономика Санкт-Петербурга развивается быстрее экономики России

Источники: Росстат, Минфин, оценки УК «Арсагера»

Среднедушевой доход жителя Санкт-Петербурга на 25–30% выше среднедушевого дохода в среднем по России. Величина номинального дохода жителя Санкт-Петербурга в 2010 году составила 8 593долл. (официальные доходы без учета теневой экономики), а в целом по России –5 428 долл. К 2014 году средняя величина номинального дохода должна достичь, по нашим оценкам, 19 903долл. в Санкт-Петербурге и 10 527долл. в России. Рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость.

Мы считаем, что Санкт-Петербург будет продолжать развиваться быстрее, чем РФ в среднем, и в дальнейшем– из-за крупных инвестиционных проектов, среди которых автомобильные заводы, возведение ЗСД, намывные территории на Васильевском острове, Охта-центр и другие.

Рост стоимости недвижимости в СПб в 1998-2011 гг., руб./кв. м	Величина доходов населения в России и в СПб, $
Источник: www.BN.ru	Источники: Росстат, оценки экспертов

Развитие ипотеки в Санкт-Петербурге. Темпы развития ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге также опережают средние темпы по России. Только начиная с лета 2010 года разница начала сокращаться. Но явление это временное, так как население Санкт-Петербурга исторически более консервативно оценивает экономические перспективы, что выражается в запаздывании восстановления темпов кредитования в городе по сравнению со страной в целом.

Индекс накопленного объема выданных ипотечных кредитов

Источник: ЦБ РФ

Факторы, дополнительно стимулирующие рост спроса

Изменение структуры населения Санкт-Петербурга. До недавнего времени в Санкт-Петербурге, как и в большинстве российских регионов, отмечалось снижение численности населения. Однако в последние годы численность населения города стабилизировалась. Важной тенденцией является изменение возрастной структуры населения. За последние 15 лет количество жителей в возрасте 16–60 лет в городе увеличилось: это экономически активная часть населения, и люди, принадлежащие именно к этой возрастной категории, приобретают недвижимость.

Несмотря на то, что наблюдалось снижение числа жителей в возрасте до 16 лет (что может привести к демографическим проблемам в будущем), в настоящее время Санкт-Петербург переживает подъем– уровень рождаемости в городе ниже среднего по России, но растет быстрыми темпами. Отчасти это объясняется тем, что городская экономика развивается быстрее, чем экономика страны в среднем. Жизненный уровень населения города увеличивается, и мы считаем, что в среднесрочной перспективе данная тенденция сохранится. Относительно уровня рождаемости наши прогнозы столь же позитивны.

Распределение жителей С.-Петербурга по возрастным группам, % от общ.	Уровень рождаемости из расчета на 1 000 человек
Источники: Росстат	Источники: Росстат

Дальнейшему увеличению доли экономически активного населения будет способствовать и развитие экономики города: в Петербурге планирует разместить свои производства ряд иностранных автомобилестроительных компаний, часть из них уже приступили к производству. При этом за непосредственно автопроизводителями потянутся и их поставщики. Таким образом, в ближайшее время город станет автомобильным центром России.

Еще одним фактором, стимулирующим спрос на недвижимость, является то, что в аварийном состоянии (износ составляет 60% и более) находится порядка 25–30% жилого фонда Санкт-Петербурга. Это один из самых высоких показателей аварийного состояния жилого фонда в России. Поэтому на каждого петербуржца приходится менее 24,5 кв. м жилой пригодной для проживания площади.

Объем ввода нового жилья недостаточен для того, чтобы компенсировать устаревание старого, тыс. кв. м

Источники: Росстат, оценки УК «Арсагера»

Большой объем неудовлетворенного спроса со стороны населения предъявляется вследствие плохих жилищных условий большей части жителей Санкт-Петербурга, проживающих в квартирах, унаследованных еще с советских времен. Вследствие того, что в переходный период объем ввода нового жилья был недостаточен даже для того, чтобы компенсировать износ старого, жилищные условия ухудшились еще больше. Только в последние шесть лет жилой фонд города начал увеличиваться.

Сейчас население России пытается приблизить качество своей жизни к европейским стандартам, и проблемы нехватки жилых площадей и низкого качества жилья становятся особенно актуальными.

Для того, чтобы жилой фонд в расчете на одного жителя Санкт-Петербурга увеличивался на 1 кв. м в год, необходимо вводить ежегодно 5,7 млн кв.м жилья (4,6 млн человек – население города, 1,1 млн кв.м — ежегодное устаревание жилых площадей). В наиболее успешном для петербургских строителей 2007 году было введено 2,6 млн кв. м жилой площади.

Даже если, начиная с 2013 года, темпы нового строительства резко возрастут, например до 24% (как в наиболее успешные для строителей годы), то, по самым оптимистичным прогнозам, уровня Чехии (28 кв. м на человека) мы достигнем не ранее 2019 года.

Создание в городе свободной экономической зоны. Санкт-Петербург, благодаря своему географическому положению и перспективам дальнейшего развития рынка, привлекает как отечественных, так и иностранных инвесторов. Недавно появился еще один фактор, привлекающий внимание инвесторов к городу, – создание в Санкт-Петербурге свободной экономической зоны (СЭЗ). СЭЗ в Санкт-Петербурге специализируется на исследованиях и разработках в сфере IT продуктов и оборудования.