Дома нередко имеют двойные имена. Одно - официальное, известное, пожалуй, только проектировщикам, строителям да еще риэлтерам. Другое - популярное, знакомое всем. Например, "сталинка" или "корабль". Для каждого типа и серии жилья, представленного на вторичном рынке, характерны определенные потребительские качества. И, приобретая квартиру, в довесок вы обязательно получаете весь набор этих качеств.

Дома с прошлым

Здания дореволюционной постройки - это, в пересчете на квадратные метры, четверть жилищного фонда Петербурга. Здесь есть и графские особняки, и перестроенные "меблирашки", и каретные сараи... Но большая часть старого фонда - бывшие доходные дома.

Самая простая классификация, принятая среди риэлтеров, позволяет разделить эти постройки на две большие группы: дома, прошедшие капремонт, и дома без капремонта. В свою очередь, здания, не прошедшие капитального ремонта, имеют перекрытия с деревянными или с металлическими балками. Последние считаются более надежными, но поскольку даже в домах с металлоконструкциями сами перекрытия сделаны из дерева, то для них характерны те же проблемы, что и для построек с деревянными балками (пожароопасность, подверженность воздействию влаги и т. п.).

Казалось бы, для того чтобы понять, какой перед нами дом, достаточно заглянуть в ПИБовский паспорт объекта недвижимости. Однако приведенные в нем данные, отражающие год постройки, материал перекрытий и степень износа, далеко не всегда объективны. Здание, обозначенное в документах, как дом 1914 года с металлическими балками перекрытий может оказаться на самом деле гораздо старше и иметь на нижних этажах деревянные балки. Подобные неувязки возникают из-за того, что большинство петербургских домов неоднократно перестраивались.

Тем, кто собирается купить квартиру в "старом фонде с капремонтом", следует также знать, что год его проведения может многое "рассказать" об объеме и качестве проведенных работ. Например, дома, реконструированные с 1965 по 1973 годы, скорее всего, просто подверглись выборочному капремонту. Причем иногда дело даже не доходило до замены старых перекрытий, установки ванной и проведения горячей воды. Зато капитальные ремонты 1970-х и первой половины 1980-х гг. оставляли нетронутыми только наружные стены. Все остальное - перекрытия, стропила и крыши, лестничные площадки и марши, внутренние коммуникации - было заменено. Но вместе с тем дома оказались "обезличены": из них исчезли изразцовые камины и лепнина, филенчатые двери и латунные ручки... Изменились и планировки квартир. Так, в результате массовой реконструкции государственного жилфонда появились квартиры, похожие на пчелиные соты с маленькими комнатами-ячейками.

Несмотря на почтенный возраст (XIX - начало XX, а то и XVIII вв), жилье в домах старого фонда пользуется неизменным спросом. Отчасти интерес покупателей имеет психологическую подоплеку. Богатое прошлое отдельных объектов позволяет отнести их к штучному товару, "антиквариату", который олицетворяет собой дух старого Петербурга. Но, как правило, рядовые дома дореволюционной постройки имеют высокую степень износа. Поэтому сколь бы прочным не казался приглянувшийся объект, стоит иметь в виду, что разрушительные процессы могут быть незаметны. Чтобы достоверно оценить надежность стен, пола и потолков в квартире старого фонда, нужна помощь специалистов. Ведь лучше еще до покупки жилья определить, можно ли привести квартиру в порядок и какой объем работ и денежных средств для этого необходим.

Наследие великого вождя

"Сталинки" - так стали называть дома, возведенные в годы правления "отца народов". Постройки 1935-1956 гг., по сводным данным городских инвентаризационных служб, составляют сегодня приблизительно 16% городского жилищного фонда. На вторичном рынке недвижимости квартиры в "сталинках" считаются наиболее качественными, поэтому и относятся к самому дорогому классу петербургского жилья. Вместе с тем постройки этого периода заметно различаются по качеству. К "сталинкам" также относят и бараки, построенные до войны, и немецкие коттеджи, однако в привычном представлении "сталинки" - это массивные добротные здания из кирпича или керамических блоков. Среди таковых можно выделить две основные группы: "номенклатурные" дома, предназначенные для руководящих партийных работников, и стандартные - для коммунального заселения. В зданиях первого типа - высокие потолки (свыше 3 метров), просторные кухни, большие комнаты - от 15 до 25 кв. м и раздельные санузлы. В планировке квартир были предусмотрены не только гостиные, спальни, детские комнаты, но и подсобные помещения, включая даже комнату при кухне для прислуги. "Элитные" дома от рядовых отличало наличие лифта и мусоропровода. В большинстве рядовых "сталинок" лифты появились лишь после массовых модернизаций в 70-х годах. Зато мусоропровод на кухне, казавшийся поначалу настоящим революционным новшеством, к настоящему времени превратился в очевидный недостаток. Чтобы избавиться от запахов и тараканов, обитатели таких квартир предпочитают или герметизировать отверстие мусоропровода или вовсе отказываются от его использования.

Покупателей, которые ищут подходящий "материал" для расселений, обычно привлекают небольшие коммунальные квартиры в рядовых "сталинках". Трех- и четырехкомнатные, как правило, двусторонние квартиры, в хорошо сохранившихся домах легко находят новых хозяев. Ведь их планировки заметно удобней, чем в многократно перестроенных домах старого фонда.

Но, как и всякое другое жилье, "сталинки" имеют свои недостатки. Звукоизоляция в этих домах порой оставляет желать лучшего. Кроме того, покупателю обычно приходится менять полы, электропроводку и трубы.

Минимализм от Хрущева

История индустриального домостроения началась с панельных пятиэтажек, увековечивших фамилию тогдашнего генсека. Эпоху "хрущевок" открыло постановление "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве...". С момента выхода этого документа башенные надстройки, арки и портики "сталинок" объявлялись вне закона. К излишествам были отнесены и большие площади коридоров, передних и прочих вспомогательных помещений. Постановление предписывало разработать к сентябрю 1956 года проекты типовых домов, которые возводились бы индустриальным способом и удешевили стоимость строительства. В итоге к 1980 году каждая советская семья должна была жить в отдельной квартире. Но, несмотря на рекордные сроки строительства (с 1956 по 1965 годы в городе было построено 13 тыс. жилых домов), эта цель так и не была достигнута.

Как известно, "хрущевки" были рассчитаны на 25 лет эксплуатации. Но, "прожив" почти в два раза больше, они и по сей день популярны среди покупателей. В первую очередь, из-за невысокой стоимости. "Хрущевку" можно назвать настоящим антиподом классических построек сталинского периода. В ней все сведено к минимуму: начиная от площадей квартир, заканчивая прочностными характеристиками.

В Петербурге широко представлено несколько серий "хрущевок". К пятиэтажкам первого индустриального поколения относятся панельные дома серий 1-507, ГИ, 1-335, ОД и кирпичные постройки серий 1-528 и 1-527. Причем, в разных районах обычно доминирует какая-то одна серия. Так, основной застройкой Красносельского района стали дома серии ГИ. Постройки серии ОД прочно ассоциируются с Невским районом, а дома серии 1-335 - с Калининским. И хотя у любой серии есть свои достоинства и недостатки, нетрудно нарисовать "усредненный" портрет квартиры времен массовой пятиэтажной застройки. В этих домах низкие потолки (2,5-2,6 м), крошечные кухни (максимум 6 кв. м) с узким окном, как правило, совмещенный санузел, маленькая ванна (1,2 м), тонкие перегородки (вплоть до 4 см) и низкие звукоизоляционные и теплофизические свойства.

Среди панельных пятиэтажек наиболее удачными считаются дома 507-й серии, которые можно встретить и в Купчино, и в престижном Московском районе. Отличительные характеристики такого жилья - качественные панели, которые неплохо держат тепло, хорошая "столярка" и наличие балкона. Тем не менее зимой в квартире будет прохладно, а весной не исключены протечки. К самым холодным "хрущевкам" относят дома серий ОД и 1-335. Главные недостатки последних - низкая звукоизоляция и большие потери тепла - оказались неисправимы. Поэтому в 1966 году от производства домов серии 1-335 отказались.

Мало подходят для нашего климата и панельные дома серии ГИ. Программа-минимум для нового владельца такого жилья - тщательная заделка всех щелей и стыков. Нередко хозяева делают и перепланировку, ведь вход в кухню лежит через общую комнату. Правда при этом несколько квадратных метров будут неизбежно "потеряны". Зато совмещенный санузел площадью 2,2 кв. м перепланировке не поддается, так как представляет собой цельную сантехкабину, потолок которой ниже потолка ванной комнаты.

Среди пятиэтажек того периода лучше всего тепло держат "хрущевки" с наружными стенами из кирпича (серия 1-528). В домах серии 1-528 - качественный паркет, филенчатые двери и хорошо подогнанные оконные рамы. Но хотя здесь более высокие потолки (2,7 м) и даже есть уголки - эркеры, площади и планировки квартир все-таки выдают их "хрущевское" происхождение.

"Брежневские" девятиэтажки

На смену пятиэтажкам пришли 9-этажные дома серий 1-602 и 1-606, в обиходе именуемые "брежневками". В этих постройках появились лифты и мусоропроводы, была улучшена звукоизоляция (правда, лишь по сравнению с "хрущевками"). Недостатком домов серии 1-602 можно назвать отсутствие кладовок в маленьких квартирах и неудобные кухни, находящиеся между наружной стеной и монолитной сантехкабиной.

Из ранних панельных "брежневок" самыми теплыми и удобными считаются постройки серии 1-606. В стандартных вариантах все межквартирные стены являются несущими, что обеспечивает хорошую звукоизоляцию. Обычно в этих квартирах качественный паркет, хорошая гидроизоляция в санузлах и широкие подоконники. Кроме того, жильцы лестничной площадки имеют возможность при желании отделить часть коридора общей дверью.

Дома-корабли

Газобетонные "корабли" - постройки серии 1.600 и ее многочисленные модификации 1970-х годов - риэлтеры нередко сравнивают с "хрущевками". Эти дома 9, 12 и 15-ти этажей столь же холодны, имеют не слишком удачную планировку и неизменно плохую межквартирную звукоизоляцию. Свое прозвище они получили по внешнему сходству с палубными надстройками океанских лайнеров. Тепло из квартиры-"каюты" исчезает через трещины, щели и разошедшиеся стыки между наружными навесными панелями. Нередко на внутренних поверхностях стен появляется плесень, а зимой - иней. Чтобы такое жилье не вымерзало, старожилы домов серии 1.600 рекомендуют сразу же обшить стены гипсокартоном.

Почти все перегородки внутри квартиры - капитальные, поэтому перепланировка практически невозможна.

Последнее индустриальное поколение

В начале 80-х годов началось строительство и проектирование более комфортного жилья. Предполагалось, что повышенная этажность этих крупнопанельных домов позволит увеличить плотность застройки. Наибольшее распространение получили постройки серий 600.11 и 137.

Дома серии 600.11 легко узнать по Г-образным окнам на кухне. Это новшество, по задумке проектировщиков, должно было разрешить жильцам более рационально разместить кухонную мебель и установить в верхней форточке стандартный кондиционер отечественного производства. Наружные стены этих домов сделаны из газобетонных панелей. Площади кухонь - от 8,7 (в первых вариантах) до 13,5 кв. м (в новых вариантах с улучшенной планировкой).

137-я серия - это относительно высокие потолки - 2,7 м, электроплиты в кухнях, раздельные санузлы и поперечно расположенные ванны.

Если ваш выбор остановился на доме 600-й или 137-й серии, имеет смысл сразу уточнить год постройки. Так, например, 137-я серия, построенная в "дорыночный" период, может довольно сильно отличаться от зданий, построенных позже. Дело в том, что после 1992 года незаконченные объекты достраивались частными застройщиками. В результате новые панели наружных стен иногда плохо стыковались с уже существующими конструкциями. И, как следствие, в стыках появились щели, через которые тепло уходит из квартир.

Наиболее качественными считаются постройки 1987-89 гг.

Конечно, предложения квартир не исчерпываются перечисленными вариантами. Тем более что за последние годы на рынке жилья появилось много новых и усовершенствованных серий домов. Но универсального "рецепта", - в каком доме лучше приобрести квартиру, - не существует... Каждому из покупателей предстоит решать этот вопрос самостоятельно.

Юлия Молчина

Мнения жильцов:

"Старый фонд"

Юрий Павлович: Я живу в пятикомнатной коммуналке. Дом разваливается на глазах, поэтому мы никак не можем разъехаться. Кому нужна квартира в доме с деревянными перекрытиями да еще без капремонта? Коридор, как кишка, узкий: вдвоем не разминуться. Ванной не было, пришлось самим сделать душ. Теперь постоянно заливаем соседей и боимся, что когда-нибудь сами рухнем вниз, потому что в нижней квартире весь потолок под нашим душем размыт. Еще одна беда - крысы из подвала и комары, которые из-за сырости почти круглый год не переводятся в квартире.

Нина: У нас последний этаж, и как только начинается оттепель или пройдут сильные дожди, - с потолка начинает лить водопад. Бегаем по квартире с тазами и ведрами. И это несмотря на то, что крышу чинит то жилконтора, то мы - за свой счет. Наверху чердак, где собираются бомжи. Ставь замок или не ставь - бесполезно.

Но сама квартира мне очень нравится - огромные потолки с лепниной, в гостиной - камин. В двух комнатах мы даже сделали второй этаж, где можно стоять в полный рост. За всю жизнь мы уже так привыкли к простору, что вряд ли соберемся переезжать в новое жилье. После этой квартиры любая другая покажется просто склепом.

"Сталинка"

Борис: Ничего плохого про свой дом я сказать не могу. Все нравится: и планировка, и площадь комнат, и высота потолков, и большие окна. Особенно хорошо, что благодаря колонке, у нас всегда есть горячая вода, и мы не зависим, как все остальные, от летних отключений. Мне кажется, что пословица "мой дом - моя крепость" относится именно к таким домам.

"Хрущевка"

Ольга: Помните сказку о трех поросятах? Так вот, нашу квартиру в "хрущевке" я бы сравнила с домиком, который поросенок сделал из соломы. Такому жилью можно радоваться, только если всю жизнь ютился в коммуналке. Да и то, первое время. Это настоящая халупа с ужасной звукоизоляцией, тонкими стенами и неудобной планировкой. Зимой на внутренних стеклах окон появляется конденсат, который стекает на стену и замерзает. Как ни утепляй окна, - зимой все равно очень холодно.

Хороший ремонт делать бессмысленно. Как бы ни были верхние соседи аккуратны, - рано или поздно зальют. В ванной комнате между полом и стеной плохо сделаны стыки, поэтому вся пролитая вода моментально стекает в нижнюю квартиру.

Планировка настолько неудобная, что приходится голову ломать, куда поставить новую стиральную машину, холодильник, шкаф... Конечно, мы, как въехали в свою "трешку", кое-что изменили. Поставили в ванной раковину, убрали кладовку и смежные комнаты превратили в изолированные, отделили гостиную от кухни. Но это не сделало квартиру намного лучше, лишь часть и без того маленькой площади пропала...

"Корабль"

Лилия Борисовна: В этот дом мы въехали всего три года назад. Мои знакомые, которые тоже живут в "корабликах", жалуются, что зимой их квартиры вымерзают. Нам повезло: хотя дом и панельный, но зимой довольно тепло.

Долго пришлось привыкать к высоко поднятым окнам без подоконника и очень маленькой кухне. Втроем мы там уже с трудом помещаемся. И еще, в "корабле" очень хорошая слышимость, как будто живешь с соседями в одной квартире.

Серия 600.11

Елена: В целом, нас все устраивает. Нормальная удобная планировка, раздельный санузел. Но есть несколько не очень важных мелочей, которые портят общую картину. К примеру, г-образное окно на кухне. Во-первых, некрасиво. Во-вторых, из-за него на кухню попадает меньше света. Кроме того, нет подоконников, и цветы приходится ставить на полки.