Рубрику ведет Дмитрий Фурманский - владелец DIM Риэлтерская Группа /Worldwide DEVELOPMENT/.

Согласно новому Закону Черногории "Об имущественно-правовых отношениях" от 13 марта 2009 г., иностранные физические и юридические лица, при покупке объектов движимого и недвижимого имущества, обладают одинаковыми правами с гражданами Черногории. В исключительных случаях иностранным физическим и юридическим лицам может быть запрещено приобретение недвижимости, находящейся в определённых районах Черногории, а также природных богатств, общего имущества, памятников культуры особого значения, национальных парков, заповедников и недвижимости в пределах 1 км от границы, на островах. Так же предусмотрены ограничения при приобретении иностранными гражданами сельхозугодий, лесов и лесных участков.

Иностранные граждане могут покупать сельскохозяйственные и лесные угодья площадью до 5 000 кв.м при условии, что на них есть занесённые в кадастр строения. Земельные участки размером более 5 000 кв.м (50 соток) могут быть приобретены только юридическим лицом. Подробнее о регистрации компаний читайте в разделе Регистрация компаний в Черногории.

Иностранные физические лица так же, как и граждане Черногории, могут стать владельцами собственности по наследству. Ещё они имеют право долгосрочной аренды имущества, а также право на концессии и так называемые BOT-схемы (Build, Operate, Transfer, т.е. Строй-Эксплуатируй-Передай) недвижимости сроком до 30 лет с возможностью продления, для чего предварительно необходимо получить согласие соответствующего органа (только в целях, для которых недвижимость предназначена). Иностранные лица юридическим путём могут передавать право собственности гражданину Черногории, а также другому иностранному лицу, которое не лишено права собственности.

Если Вы приняли решение приобрести землю, Вам необходимо определиться какова Ваша главная цель покупки. Если Вы планируете построить на ней объект недвижимости в ближайшее время (для себя или для продажи), Вам предпочтительнее покупать урбанизированную землю, а если это долгосрочное вложение без конкретных планов на ближайшее будущее - можно покупать землю не урбанизированную или находящуюся в стадии урбанизации (она значительно дешевле). Стоит также отметить, что существует ещё одна возможность получения разрешения на строительство, при условии, что земельный участок не находится в зоне ДУПа и на него не планируется его разработка в ближайшее время.

Все земельные участки, выставляемые на продажу в Черногории, можно разделить на:

1. Урбанизированные участки, т.е. участки, по которым принят план застройки (ДУП - детальный урбанистический план), либо разработана "Местная студия локации". "Урбанизация" производится соответствующим государственным органом, детальный урбанистический план определяет основные характеристики объекта, который может быть построен на том или ином участке: тип объекта, площадь застройки, этажность и т.д. Все эти данные обязательно должны быть учтены архитектором при разработке проектов.

В рамках законодательства Черногории строительные работы физическим или юридическим лицом могут проводиться только на "урбанизированном" участке земли после оформления документов на нового владельца, согласования проекта и оплаты всех такс и сборов. Иначе любое производство работ будет считаться незаконным, а построенный объект - "самостроем".

2. Участки, урбанистические планы которых находятся в стадии разработки и принятия.

Строительство на таких участках запрещено и пресекается строительной инспекцией. К началу строительства можно приступить только после принятия урбанистического плана. Покупая такие участки, Вы должны понимать, что разработка и принятие ДУПа - это процесс, растянутый во времени, и может занять несколько месяцев, а во время утверждения такого плана возможны корректировки первоначального урбанистического проекта.

3. Участки, по которым урбанистический план будет принят в перспективе. Сроки принятия такого плана и характеристики разрешённого объекта недвижимости всегда не ясны. В случаях, если площадь участка более 3 000 кв.м, существует вариант разработки и утверждения "Местной Студии Локации" конкретно под ваш участок земли, единственное неудобство - это сроки от 6 месяцев до 1,5 лет. Суммарная стоимость разработки утверждения самого участка, как правило, получается дешевле стоимости покупки урбанизированной земли.

Таким образом, подытожим: на данный момент все земельные участки Черногории занесены в единый кадастр, но не во всех регионах приняты ДУПы.

Теперь остановимся немного на стоимости земли. Приобрести земельный участок в Черногории на сегодняшний день можно от 3 до 1 000 евро за кв.м, это напрямую зависит от таких факторов как:

-наличие или отсутствие ДУПа;

-расположение участка по отношению к морю, горам, геометрии участка;

-наличия или отсутствия коммуникаций (электричества, водопровода, канализации и т.п.);

-престижности района;

-,близости к автомагистрали;

-наличия рядом инфраструктуры.

Не стоит забывать, что кроме общепринятых и вполне понятных факторов, на цену могут влиять и некоторые весьма экзотические местные запреты и условия, например, присутствие на участке оливковых деревьев, вырубка которых местами запрещена.

Приняв во внимание всё вышесказанное, можно приступать непосредственно к покупке земли в Черногории. Для этого необходимо иметь только загранпаспорт, финансовые возможности и желание, потому что процедура оформления собственности на недвижимость в Черногории упрощена максимально.

Процесс покупки состоит из нескольких этапов:

1. Этап переговоров, во время которого происходит:

-подбор объектов недвижимости;

-осмотр выбранных объектов недвижимости;

-предварительное проведение переговоров с владельцем;

-проверка юридической чистоты (истории и правомочности регистрации права собственности на объект и т.д.);

-получение информации и документов (копии плана, выписку из ДУПа, др.), о возможностях строительства на интересующем участке.

2. Основной этап - подписание Предварительного и Основного договоров, в который входит:

-окончательное согласование условий сделки с Продавцом и подписание договора агентской комиссии;

-подготовка и подписание Предварительного договора купли-продажи недвижимости. В договоре должны быть указаны реквизиты сторон, полное описание объекта, стоимость сделки, сроки и условия окончательной оплаты (как правило, 30 дней с момента подписания Предварительного договора), дата заключения договора, гарантии и т.д.;

-оплата задатка - обычно в размере 10 % от стоимости объекта (Продавец даёт расписку Покупателю на полученную сумму аванса). Оплатой задатка Покупатель резервирует за собой объект. В случае отказа Продавца от сделки, сумма задатка возвращается Покупателю в двойном размере, в случае отказа Покупателя - Покупатель теряет сумму задатка. При наличии возможности перевода денег в течение срока Вашего пребывания в Черногории можно сразу заключать Основной договор и производить оплату;

-оплата агентской комиссии в размере от 1,5 до 3 %, в зависимости от стоимости объекта;

-по необходимости, возможна регистрация компании, при этом в Предварительном договоре предусматривается заключение Основного договора с Черногорским юридическим лицом, учреждённым Покупателем. Средства оплаченного задатка при уплате основной суммы могут быть возвращены Покупателю (с тем, чтобы полная сумма была уплачена с валютного счёта юр. лица) или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта будет ниже договорной);

-открытие частного валютного счёта физического лица в банке, либо открытие счетов черногорского юр. лица (занимает 15 минут);

-перечисление денег на свой частный валютный счёт физического лица в Черногории, либо на валютный счёт своего юр.лица в Черногории;

-подготовка Основного договора купли-продажи, в котором указываются: стороны договора с их полными данными, включая личный регистрационный номер, точная идентификация объекта недвижимости, указание стоимости сделки, форма оплаты и т.д.

-подписание и регистрация Основного договора в суде (Osnovni Sud). При подписании и регистрации в Основном суде Покупатель оплачивает таксы и сборы за внесение в Список недвижимости 8 евро, за внесение в кадастровые книги - около 12 евро, за заверение и внесение в Кадастровую книгу договора купли-продажи от 0,01 до 0,25 % от стоимости недвижимости (в зависимости от приобретаемого объекта);

-производится окончательная оплата по Основному договору. После окончательной оплаты Продавец даёт расписку (подтверждение) Покупателю, что он полностью получил оплату и даёт разрешение на внесение Покупателя в кадастровые книги в качестве нового владельца (clausula intabulandi).

Далее договор подаётся на регистрацию.

3. Заключительный этап - оформление права собственности.

-налоговая Инспекция определяет рыночную стоимость приобретённой недвижимости и выносит решение об оплате налога на оборот недвижимости (размер налога составляет 3 % от рыночной стоимости объекта). Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda после совершения сделки (в течение месяца) и оплатить его в соответствии с законодательством необходимо в течение 15 дней;

-регистрация в Кадастре прав нового собственника на недвижимость (на основании Договора купли-продажи и расписки (clausula intabulandi)) длится до 60 календарных дней. Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объёмом работ и завершают регистрацию по истечении 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней.

В результате, Покупатель получает сначала Решение о присвоении кадастрового номера (укнижбе), а потом свидетельство о собственности "Лист непокретности". Фактически покупатель становится собственником после подписания Основного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически - с момента кадастровой регистрации.

При покупке объекта недвижимости в Черногории на имя физического лица платёж за объект недвижимости в адрес Продавца может осуществляться:

-путём перевода средств на частный валютный счёт Продавца в Черногории с частного валютного счёта Покупателя в Черногории, при этом в банке предоставляется обоснование платежа (договор, прочие документы);

-путём перевода средств со своего частного счёта в РФ непосредственно на валютный счёт Продавца за объект недвижимости - для этого в российский банк потребуется предоставить Предварительный договор купли-продажи недвижимости с переводом на русский язык;

-путём перевода средств через промежуточные звенья - счёт агентства недвижимости в Черногории или адвоката - для этого российскому банку потребуется предоставить соответствующий агентский договор с переводом на русский язык.

На свой частный счёт физического лица в Черногории средства могут попасть путём:

1. Уведомления налоговой инспекции РФ об открытии счёта за рубежом, предоставление уведомления в банк и перевод средств со своего частного счёта физического лица в РФ на свой частный счёт физического лица в Черногории.

2. Перевода на свой частный счёт физического лица в Черногории ежедневно не более 4 000 евро, так как небольшие суммы не подпадают под какой-либо контроль (основным минусом является продолжительность - возможно только при мелких покупках). К тому же, регулярность переводов может вызвать подозрения у банка.

3. Снятия средств по карточке российского банка в Черногории и внесение их на свой частный счёт физического лица в Черногории. Основной минус (можно решить со своим банком) - банковские лимиты на траты с карты (дневные, недельные, месячные).

4. Покупки Travel Check в РФ и их обналичивание в Черногории с последующим внесением на свой частный счёт физического лица в Черногории.

5. Перевода средств на частный счёт физического лица из-за пределов РФ со счёта любого физического или юридического лица-нерезидента РФ, расчёт с которым производится на территории РФ по согласованию сторон.

6. Привлечения другого нерезидента РФ для осуществления платежа за гражданина РФ с территории РФ (платежи нерезидентов не попадают под действие законодательства о валютном регулировании).

При покупке объекта недвижимости на имя юридического лица в Черногории, платёж за объект недвижимости в адрес Продавца осуществляется только с расчётного счёта черногорского юридического лица.

На счёт черногорского юридического лица средства могут попасть двумя основными способами:

1. В порядке увеличения уставного капитала или первоначального создания компании с большим уставным капиталом. При этом средства могут переводиться на счёт юридического лица в Черногории:

-с частного счёта физического лица-учредителя компании в Черногории;

-с частного счёта физического лица - учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк потребуется предоставить проекты учредительных документов черногорской компании или документы об увеличении уставного капитала с переводом на русский язык).

2. В порядке предоставления займа от учредителя или иного лица. В этом случае средства могут переводиться на счёт черногорского юридического лица в порядке предоставления займа от учредителя или иного лица:

-с частного счёта физического лица-учредителя компании в Черногории;

-с частного счёта физического лица - учредителями черногорской компании в РФ (для этого в российский банк потребуется предоставить договор займа со своей черногорской компанией с переводом на русский язык);

-со счёта иного лица, не являющегося учредителем компании в Черногории.

Примечание 1: любые операции с участием российских банков чреваты требованием предоставления документов о происхождении денежных средств и подтверждений уплаты налогов.

Примечание 2: черногорские банки при обналичивании денежных средств взимают комиссию в среднем в размере 2-3 %. Коммерческий Банк Будвы взимает комиссию 0,5 %. Не взимает комиссии Opportunitybank.

Со всеми предложениями недвижимости в Черногории можно ознакомиться на официальном сайте DIM Риэлтерская Группа /Worldwide DEVELOPMENT/ http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/

Оригинальный текст опубликован на официальном сайте DIM Риэлтерская Группа /Worldwide DEVELOPMENT/ http://www.7150511.ru/articles/foreign/poryadok-pokupki-i-oformleniya-zemli-inostrantsami/

Заявки и дополнительная информация

Если Вы заинтересовались услугами нашей группы и объектами недвижимости за рубежом, а также хотели бы получить дополнительную информацию или консультацию - звоните нам по телефону в Санкт-Петербурге +7 (812) 97-123-11, +79531536455 или пишите на адрес электронной почты post@7150511.ru. Всю информацию Вы также можете посмотреть на нашем официальном сайте http://www.7150511.ru/ .

С уважением и наилучшими пожеланиями

Дмитрий Фурманский

Владелец и руководитель DIM Риэлтерская Группа /Worldwide DEVELOPMENT/

Россия Санкт-Петербург