ЗАКОНЫ О ВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ВЫДЕРЖКИ И КОММЕНТАРИИ.

Акт о Кондоминиумах (№2) от 1990 года. Статья 19-я этого акта запрещает иностранцам владение кондоминиумами за несколькими исключениями, о которых расскажем ниже.

Изменения в Статье 19-й от 27 Апреля 1999 в Акте о Кондоминиумах (№2) от 1990 года позволяют иностранцам владение кондоминиумами, при условии того, что иностранец владеет не более 49% всей площади проекта (за исключением Бангкока и Паттайи, так как это разрешено местным муниципальным законодательством).

При этом владелец должен отвечать одному из следующих условий:

- Частные лицо, постоянно проживающее в Таиланде.

- Частное лицо, приглашенное в Таиланд Управлением по Инвестициям.

- Юридическое лицо, зарегистрированное в Таиланде, но классифицированное как "иностранное" согласно Земельного Кодекса.

- Юридическое лицо, имеющее разрешение от Управления по инвестициям.

- Частное или юридическое лицо ввезшее на территорию Таиланда иностранную валюту с целью покупки кондоминиума.

Именно последний вариант используется наиболее часто. В этом случае важно правильно выполнить лишь одно требование - о легитимном ввозе валюты.

РЕЗЮМЕ:

При наличии документов, подтверждающих правильность ввоза Ваших средств, не имеется препятствий для покупки недвижимости согласно Статье 19-й Акта о кондоминиумах.

СОВЕТ! При переводе по банку (при возможности) в графе "Назначение перевода" указывайте "Покупка недвижимости в Таиланде" или подобную формулировку. Это облегчит процесс регистрации сделки.

ЗАКОНЫ О ВЛАДЕНИИ ЗЕМЛЕЙ ВЫДЕРЖКИ И КОММЕНТАРИИ.

ЗАКОНЫ О ВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ВАЖНО - в Мае 2006 года было принято дополнение к Земельному Кодексу. Согласно которому ужесточается контроль за юридическими лицами, имеющими в своем составе иностранных лиц и приобретающих земельные участки. Если в результате расследования будет выяснено, что компания действовала в интересах иностранного лица, такая сделка будет приостановлена для расследования ее легальности. По официальной версии, эта поправка была принята после раскрытия различных незаконных сделок с землей на сумму более 79 миллионов бат проведенных одной из иностранных преступных групп. Надеемся, что со временем будет найден способ легального обхода этого ограничения или поправка будет отменена.

В целом тайские законы препятствуют владению иностранцами земли в Таиланде (Как для физических так и для юридических лиц, в том числе для тайских юридических лиц, которыми владеют и/или контролируют иностранцы), но, как и в любом законодательстве, в тайском тоже есть масса нюансов и отступлений, лазеек которые позволяют иностранцам владение землей в той или иной форме.

Для частного лица единственный легальный способ владения землей - аренда на 30 лет с правом пролонгации. При этом частное лицо имеет право на строительство на данном участке. То есть это означает, что хозяин земли заключивший договор с иностранцем по истечении этого срока имеет право потребовать убрать со своей земли все постройки, принадлежащие арендатору или выкупить их по минимальной стоимости.

В связи с этим думаю Вам захочется рассмотреть другие варианты...

Согласно Статьи 86-й Тайского Земельного Кодекса иностранцы не имеют права владеть землей за исключением специальных соглашений (Хотя Таиланд не имеет ни с одной страной специального соглашения позволяющего гражданам этой страны владение землей в Таиланде).

Какой выход? Покупка земли на юридическое лицо, которое будет считаться "тайским". Что это означает? Согласно Статьи 97-й к иностранным юридическим лицам относят компании зарегистрированные в Таиланде, но имеющие более 49% уставного капитала принадлежащего иностранцам. Соответственно, для того что бы юридическое лицо было признано "тайским", необходимо, что бы не менее 51% уставного капитала принадлежало тайцам (на практике, местные Земельные Управления требуют наличия 60% или даже 70% тайского капитала, особенно в районе Паттайи).

Фактически, такие компании (формально принадлежащие тайским лицам, но контролируемые иностранцами) создаются только с одной целью - покупка земли.

Каким образом нерезидент может контролировать такую компанию? При создании Общества с Ограниченной Ответственностью (возможна только такая форма юридического лица с участием неризидентов) выпускаются привелигилированные акции имеющие 10 голосов против 1 голоса обычной акции. Кроме того, неризидент как правило является так же и директором компании, имеющим право подписи.

Согласно прошлым постановления Земельного Управления, граждане Таиланда вышедшие замуж/ женившиеся на иностранных гражданах, теряли право владения землей. Сейчас это постановление изменено следующим образом:

- Разрешено владение землей гражданам Таиланда, состоящим в браке с иностранцами при условии того, что иностранный супруг/ супруга признают эту собственность принадлежащей исключительно их тайской супруге/ супругу.

Закон об Иностранном Бизнесе. Основная цель этого закона - регулирование иностранных инвестиций в Таиланде. В частности этот закон (среди прочих видов деятельности запрешенных иностранцам) запрещает торговлю землей, за несколькими исключениями.

Статья 27 Акта о Благоприятствовании Инвестициям разрешает Управлению Инвестиций выдачу иностранным компаниям разрешений на владение землей с целью проведения производственной или иной деятельности. Площадь этого участка должна быть утверждена Управлением, которое подтверждает, что этот участок пригоден для планируемой деятельности. Использование этого участка должно быть ограничено деятельностью, которая была декларирована компанией. Если этот бизнес будет свернут, компания обязана в течении года продать этот участок.

Во многих случаях полномочия Управления могут ослабить действие Закона об Иностранном Бизнесе.

РЕЗЮМЕ:

Иностранец может владеть землей в Таиланде если он является владельцем резидентной (тайской) компании, на имя которой был приобретен земельный участок.

Земельные участки в Таиланде измеряются в следующих величинах:

1 Wah = 4 кв.м.

1 Ngan = 100 Wah = 400 кв.м.

1 Rai = 4 Ngan = 1,600 кв.м. = 1/6 гектара.

1 Гектар = 6,25 Рай.

СОВЕТ! Для дополнительной безопасности (если таковая требуется) можно сдавать земельный участок в аренду самому себе от имени компании, которой Вы владеете. Более того, Вы можете также заложить от имени компании данный земельный участок в свою пользу.