Почему выгодно инвестировать в недвижимость? Турция, Европа или …? Сравнительный анализ рынка недвижимость Турции и других стран мира.

При инвестировании в недвижимость неуправляемыми финансовыми рисками являются:

- низкая ликвидность недвижимости

При детальном рассмотрении региона Анталия – Турция, на предмет нахождения мало или неликвидных объектов недвижимости подобных обнаружено не было. Об этом свидетельствуют постоянно растущие арендные ставки на жилую и коммерческую недвижимость, а также постоянное скачкообразное увеличение стоимости земельных участков.

- неопределенность законодательного регулирования сделок с недвижимостью

В Турции до малейших деталей полностью проработана законодательная база по регулированию сделок с недвижимостью. Система регистрации прав собственности заметно проще чем в Евросоюзе и странах СНГ.

Более того, иностранным гражданам, чтобы полноправно владеть недвижимостью в Турции, совсем не обязательно здесь работать или создавать рабочие места, тем самым, улучшая экономическое состояние страны, не обязательно инвестировать крупную сумму денег в экономику Турции, не требуется проходить длительную процедуру получения ВНЖ и гражданства, как во многих странах ЕС.

- неопределенность в налогообложении

Турция меняет ставки налогов на недвижимость только в сторону понижения.

- длительность делового цикла

В связи с уникальным климатом, геоусловиями и применением новейших технологий строительства строительный цикл в Анталии в полтора-два раза короче, чем в странах СНГ и Евросоюзе. В среднем, более 80% недвижимости продается на стадии строительства в связи с высоким внутренним и внешним спросом на недвижимость.

- демографические тенденции

Демографическая ситуация в Турции не вызывает опасений. С 2002 г. по 2006 г. население Турции увеличилось с 69 млн. человек до 75 млн. человек. Регион Анталия – является уникальным регионом, где на недвижимость существует постоянный внутренний спрос и сезонный внешний спрос (граждане Турции из других регионов и иностранные граждане).

- тенденции занятости и изменения платежеспособности населения

Уровень безработицы Турции в последние пять лет имеет стойкие тенденции к снижению, уровень жизни местного населения растет. Вводятся национальные программы ипотечного кредитования, что делает рынок недвижимости Турции еще более интересным для инвестиций.

Почему выгодно инвестировать в недвижимость

Прежде чем говорить о выгоде инвестирования в недвижимость, давайте поговорим о других возможных путях для инвестирования.

Фонды для хеджирования? Акции и другие ценные бумаги? Сберегательные счета? Товары? ПИФы?

Даже самый оптимистичный прогноз не предскажет Вам прибыль больше восьми – девяти процентов годовых, без участия в рискованных проектах, похожих на рулетку (например, торговля валютой через FOREX). Конечно, некоторые люди удачливы на рынке ценных бумаг. Они покупают и продают акции или валюту именно тогда, когда это целесообразно, но для большинства – игра на бирже не приносит ничего, кроме разочарования.

Итак, восемь - девять процентов годовых! На такой прибыли не сколотишь состояния и не достигнешь финансовой свободы.

На самом деле инвестирование само по себе не имеет ничего общего с риском и фортуной. Только математический расчет и здравый смысл.

Как же получается, что инвесторы в недвижимость всегда зарабатывают больше своих коллег в два три и более раз, пытающихся получить доход и финансовую свободу, вкладывая средства в ценные бумаги?

Прежде всего, каждый опытный инвестор в недвижимость знает, что каждый построенный объект недвижимости занимает определенный земельный участок. А вот земельный участок, наряду с такими природными ресурсами как нефть и газ является невосполнимым природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести.

Цена недвижимости – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, с точки зрения конкуренции типичных субъектов рынка, на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Эти два постулата гарантируют постоянный рост цен на недвижимость в длительном периоде. А это значит, что рынок недвижимости более стабилен и менее рисков для инвестора.

В краткосрочной перспективе, рост цен на недвижимость может быть подвержен незначительным колебаниям. Ошибочно будет утверждать, что цены на недвижимость, достигшие своего пика за длительное время (как акции или технологии), могут только упасть.

Это означает, что рынок недвижимости просто не может лопнуть как «мыльный пузырь», что периодически происходит с другими рынками. Когда пузырь лопается, цены падают на семьдесят и более процентов. На восстановление рынка уходят десятилетия. Такого никогда не происходило ни с одним рынком недвижимости (исключая форс-мажоры такие как цунами, наводнения, война и т.д.). Но и в форс-мажорном состоянии опытный инвестор может нажить себе состояние. Все форс-мажоры преходящи, а ценность недвижимости – практически вечна.

Опытный инвестор в недвижимость может получать доход из девяти различных источников:

1. Надежная и растущая динамика доходов

2. Амортизация

3. Улучшение состояния недвижимости

4. Мгновенная прибыль от продажи

5. Правительственные льготы

6. Стратегический менеджмент

7. Повышение стоимости (рост цен на рынке недвижимости)

8. Диверсификация рисков от инвестирования в различные рынки недвижимости (например, зарубежные)

9. Инфляция

Самым необычным источником получения дохода от инвестирования в недвижимость является инфляция. Как бы не парадоксально это не звучало, но высокие темпы инфляции в период промышленного кризиса только повышают инвестиционную привлекательность доходной недвижимости в период спада реальных ставок доходности традиционных финансовых активов.

Еще одним гарантом инвестора в недвижимость является тот факт, что строительство новых объектов недвижимости никогда не успеет за спросом всех тех, кто хочет получить новое жилье. Строительный цикл сам по себе медленный и очень дорогостоящий по сравнению с производством других видов товаров. На развитых рынках недвижимости также сказывается недостаток земельных участков и сложная система получения разрешений на строительство. Все это гарантирует все выгоды положения – «спрос превышает предложение» при инвестировании в недвижимость.

Назвать себя инвестором в недвижимость может каждый. Но выгодно размещать свои инвестиции и заключать выгодные сделки – дано, увы, немногим. Не каждый покупатель недвижимости является инвестором в недвижимость.

Главное, что отличает любого инвестора от просто покупателя – это принцип Рокфеллера «покупать дешево и продавать дорого». Но это не значит, что этот принцип нужно понимать буквально. Инвестор никогда не покупает активы как таковые, он приобретает динамику будущих доходов.

Инвестор думает стратегически и подсчитывает свою прибыль от сделки с недвижимостью еще до совершения покупки

Кроме этого не каждый рынок недвижимости подходит для вложения инвестиций «сейчас». Есть так называемые «срочные» рынки недвижимости и есть рынки устоявшиеся (Франция, Майями, Испания, Великобритания, Москва др.). Разница в целях размещения инвестиций и желаемом результате.

Кроме того, при инвестировании в рынок недвижимости нужно обязательно учитывать демографические и экономические факторы. Если рынок недвижимости развивается без подкрепления со стороны развития рынка промышленности, а не рынка услуг, то рынок недвижимости считается «перегретым», а покупка недвижимости на таком рынке высоко рисковой (Дубай, Черногория, Болгария и др.).

При этом наиболее перспективными для быстрого получения высокого дохода рынками считаются рынки развивающихся стран, которые показывают высокий рост всех показателей, в том числе и рынка недвижимости.

Например, срочным рынком для размещения инвестиций сейчас, по мнению международных экспертов по инвестициям в недвижимость, в том числе и из Всемирной Торговой Организации (ВТО) считается рынок недвижимости Турции.

Для малых и средних инвесторов Турция может предложить инвестиционные проекты позволяющие добиться гарантированной прибыли в 40% годовых. Крупным инвесторам (инвестиции от 2 млн. Евро) уже доступны проекты от 110 до 130% годовых. К сожалению, россияне еще не знают всех выгод от инвестирования в недвижимость Турции, тогда как европейцы все активнее размещают свои инвестиции на этом рынке недвижимости.

 Если Вы хотите получить наш персональный ответ на Ваш вопрос о недвижимости в Турции, просьба задать его в письменном виде мне лично по электронной почте.

Россияне запаздывают с инвестированием в недвижимость Турции.

Британская газета The Times: советует тем, кто хочет избежать кредитного кризиса – приобретать недвижимость в Турции

По сообщению английской газеты The Times, на побережье Турции можно купить собственность меньше чем за 35 тысяч фунтов стерлингов. Вас это привлекло?

В связи с тем, что закон о продаже недвижимости иностранцам был принят Парламентом Турции, английские покупатели недвижимости, привлеченные низкими ценами ринулись на турецкое побережье, инвесторы же прогнозируют взлет цен на недвижимость при вступлении Турции в Евросоюз.

Приобретение недвижимости в Турции для британцев по кредитной карточке.

Английская газета The Times обратила внимание на состояние рынка недвижимости в Турции, под заголовком «Недвижимость в Турции за 35 тысяч фунтов стерлингов», сделала вывод: избежать кредитного кризиса можно на побережье Средиземного моря. Вы может и не планируете купить этим летом свой летний дом, но на турецком побережье можно это сделать всего лишь за 35 тысяч фунтов стерлингов. Не удивляйтесь. Одна хитрая пара, используя маленький депозит и 2 кредитные карточки, может стать владельцами недвижимости. Британские институты, выдающие кредиты, клиентам с хорошей кредитной репутацией, предлагают кредиты на 15 месяцев с нулевой процентной ставкой.

Вступление Турции в Евросоюз поднимет цены на недвижимость.

В частности The Times, отвечая на вопрос «Почему в Турции цены до сих пор такие низкие?” написала следующее: Экономика Турции только начала вставать на ноги и за последние несколько лет видно четкое снижение инфляции. Последнее время прослеживается повышение цен, которые достаточно долгое время были низкими, это произошло в связи с тем, что снизился приток наличных денег.  По сравнению со среднестатистическими европейскими, цены все еще низкие и рынок недвижимости, открывшийся для иностранцев в 2003 году имеет повышенную привлекательность для английских покупателей, которые устремились в такие пользующиеся привлекательностью города как Стамбул, Анталия, Бодрум. эти инвесторы возлагают свой надежды на повышение цен в связи с неизбежным вступлением Турции в Евросоюз.

Согласно турецким источникам в первом квартале этого года из 3 375 тыс. иностранных туристов 14 % жили в своих собственных домах. Каждого привлечет квартира в 25 км от Бодрума, 4 км до моря, площадью 54 кв.м., стоимостью всего то 35 тысяч фунтов стерлингов.

Высокая прибыль от аренды недвижимости в Турции

The Times, по данным общественной организации Property Secrets, приобретенная за последние 2 года недвижимость дала средний прирост в 30 %, что соответственно подняло прибыль от сдачи в аренду.

Комментарий автора статьи:

Британцы имеют возможность приобретать недвижимость в Турции, используя кредитные карточки и займы в своей собственной стране. В России же сделки по покупке недвижимости в Турции кредитует только ВНЕШТОРГБАНК, и то под весьма высокие проценты.

Тем не менее, если есть собственные средства для финансирования покупки недвижимости в Турции, то вкладывание этих средств в приобретение недвижимости в Турции все еще даст высокий доход в будущем. Также как и покупка недвижимости в Турции с помощью программ ипотечного кредитования.

Итак, Турция довольно скоро перестанет быть такой уж доступной страной для приобретения недвижимости. У инвесторов осталось всего несколько лет для приобретения недооцененной на общем фоне средиземноморской недвижимости в Турции и получения высокой ставки дохода от владения недвижимостью в Турции.

Рынок недвижимости Турции развивается неотрывно от развития рынка производства и рынка капитала. Это гарантирует то, что недвижимость в Турции все еще имеет высокий потенциал к росту. По исследованиям ВТО Турция уже занимает 17 место среди самых сильных экономических систем мира. Чем выше Турция будет подниматься по лестнице развития своей собственной экономики, тем выше будет стоимость недвижимости. Однако, как и любой рынок – турецкий рынок недвижимости по нашим прогнозам довольно скоро достигнет точки насыщения.

Как говориться, кто успел, тот и съел. Успеете ли Вы или успеют только британцы, немцы, голландцы и датчане? Решать Вам.

На сегодняшний день, согласно статистике Кадастрового Управления Турции, собственниками жилья в Турции стало всего 558 россиян из 74 473 иностранцев (среди них англичан – 20 624, немцев – 15 921, греков – 11 039, ирландцев – 4 898, датчан – 4 560, голландцев – 4 172 и т.д.) соответственно процент россиян среди покупателей турецкой недвижимости составляет всего 0,75%.

Согласно мировой практике приобретения недвижимости за рубежом российские инвесторы в недвижимость приходят на зарубежный рынок к окончанию интереса у остальных зарубежных инвесторов. Так было с ОАЭ, Испанией и Кипром.

Стоимость жилья в странах Европы и в Турции за 2008 год
Усредненные цены стоимости жилья в странах Европы за 1 м2 квартир в Евро.

В моём исследовании стоимости жилья участвовали квартиры по 120 м2 расположенные в центре самых важных городов каждой страны, а именно:

• Столица; и/или
• Бизнес центр; и/или
• Центр рынка аренды

Все квартиры исследования находятся в превосходном состоянии, с хорошими средствами обслуживания, и были построены или полностью отремонтированы не далее как пять лет назад.

Цены за квадратный метр жилья в Европе основаны на исследовании АВТОРА данной СТАТЬИ - Фурманского Дмитрия Юрьевича, информации Риэлтерской Группы DIM /Worldwide Real Estate/ Россия Санкт-Петербург и их официальных партнёров, публикациях Журнала Forbes.

Из приведенной выше таблицы ясно видно, что дешевле стоимости квадратного метра в Турции из стран Европы только жилье в Македонии и Молдавии.

Годовой средний прирост цен на недвижимость на рынках Европы

Журнал Forbes составил список лучших и худших рынков недвижимости Европы за 2007 год, основываясь на данных по темпу роста цен на недвижимость в этих странах, предоставленных Королевским институтом оценщиков (RICS) и консалтинговым агентством Knight Frank.

- Польша. Цены на недвижимость выросли на 28%. Стоимость квадратного метра новых квартир в столице, Варшаве, увеличилась более чем в два раза за период с 2004 по 2007 год. Однако в 2008 г. в стране прогнозируется спад, вызванный повышением процентов по займам.

- Кипр. Цены на недвижимость выросли на 15%.

- Исландия. Цены на недвижимость выросли на 15%.

- Норвегия. Цены на недвижимость выросли на 10%.

- Швеция. Цены на недвижимость выросли на 10%.

- Великобритания. Цены на недвижимость выросли на 9%.

- Бельгия. Цены на недвижимость выросли на 7%.

- Финляндия. Цены на недвижимость выросли на 6%.

- Венгрия. Цены на недвижимость выросли на 6%.

- Швейцария. Цены на недвижимость выросли на 5,3%.

- Австрия. Цены на недвижимость выросли на 5,1%.

- Франция. Цены на недвижимость выросли на 4%. Аналитики связывают замедление темпов роста цен с большими объемами строительства, что вызывает переизбыток предложения, и недавнее увеличение процентных ставок в Еврозоне.

- Италия. Цены на недвижимость выросли на 4%. Эксперты связывают замедление темпов роста цен с увеличением процентных ставок в Еврозоне и снижением уровня потребительского доверия.

- Нидерланды. Цены на недвижимость выросли на 4%

- Испания. Цены на недвижимость выросли на 3%. Эксперты отмечают высокий процент непроданных домов на рынке недвижимости страны.

- Португалия. Цены на недвижимость выросли на 0,4%.

- Дания. Цены на недвижимость выросли на 0,5%. Эксперты отмечают жесткие правила владения недвижимостью и высокие налоги в качестве основных причин для проблем на рынке недвижимости страны.

- Эстония. Цены на недвижимость упали на 0,5%.

- Греция. Цены на недвижимость упали на 0,5%.

- Германия. Цены на недвижимость упали на 6%.

- Ирландия. Цены на недвижимость упали на 7%.

Комментарий автора статьи:

Для инвестора в недвижимость очень важно понять – какой же он может получить доход с вложенного им в недвижимость капитала.

Главным показателем при принятии решения о вложении инвестиций в недвижимость является «годовой средний прирост цен на недвижимость», который и оценивался журналом Forbes, основываясь на данных по темпу роста цен на недвижимость в этих странах, предоставленных Королевским институтом оценщиков (RICS) и консалтинговым агентством Knight Frank.

Итоговый средний прирост цен на недвижимость в Турции в 2008 году составил 20-22% (в некоторых областях до 30% годовых).

Статистика Министерства Землепользования (TAPU ve KADASTRO MUDURLUGU).

Международное консалтинговое агентство по инвестициям AT Kerney уже третий год подряд называет рынок недвижимости Турции самым срочным рынком для размещения инвестиций в недвижимость.

Комментарий автора статьи:

Итак уважаемые читатели – если Вы решили приобрести недвижимость в Турции, воспользовавшись предоставленной Вам в данной статье аналитической информацией – предлагаю Вашему вниманию некоторую дополнительную информацию о Турции:

Получение ВНЖ и возможность получения гражданства. Перспектива вступления Турции в Евросоюз к 2012 году.

Все покупатели недвижимости и их ближайшие родственники (супруг/супруга, родители, дети) имеют права на получение ВНЖ (вида на жительство). ВНЖ в Турции дает своим обладателям все равные с гражданами Турции права, кроме выборного права.

По ВНЖ в Турции иностранец может неограниченное число раз посещать страну за период своего действия и находиться в стране вы можете находиться столько сколько действует ВНЖ. Продляется ВНЖ на месте в местном полицейском управлении.

В каких случаях иностранец может получить вид на жительство - ВНЖ в Турции?

Иностранец может получить Вид на жительство в Турции в нескольких случаях

Давайте рассмотрим их подробнее.

1.Случай первый - заурядный

Законный брак с турком дает право на получение вида на жительство в Турции

При разводе ВНЖ отбирается. Очень не рекомендуем рассматривать вариант заключения фиктивного брака с турком для получения вида на жительства в Турции. Полиция частенько явно навещает молодоженов и тайно опрашивает соседей. И уж... если Вы не докажете что у Вас ЛЮБОВЬ... Чревато... Депортацией и запретом на въезд.

2.Случай второй - нетривиальный

Усыновление (удочерение) иностранного гражданина гражданином Турции дает право на получение ВНЖ в Турции

3.Случай третий - независимый

Покупка недвижимости в Турции дает право на оформление вида на жительство в Турции

Самый спокойный и надежный способ получить ВНЖ в Турции. Если Вы не нарушали законы Турции (например, визовый режим) и не числитесь в Интерполе, то Турция с удовольствием предоставит Вам вид на жительство.

4.Случай четвертый – бюджетный

Учредители компаний имеют право на получение вида на жительство в Турции

Иметь имеют, но... если Вы не ведете никакой хозяйственной деятельности во благо турецкого капиталистического общества, то вид на жительство Вам не светит.

 Примечание автора статьи:

Вид на жительство во всех случаях не дает права на работу. Разрешение на работу в Турции оформляется отдельно

Если Вы легально проживаете в Турции с ВНЖ, то, по истечении пяти лет, Вы можете по желанию оформить турецкое гражданство.

Турция надеется стать полным членом ЕС к 2012. Экономика страны и рынок недвижимости стремительно выросли за последние годы, привлекая высокий уровень иностранных инвестиций. А политика, проводимая в Турции в последнее время, позволила добиться серьезных успехов в социальной сфере.

С уважением и наилучшими пожеланиями
Дмитрий Юрьевич Фурманский
Владелец и руководитель Риэлтерской Группы DIM /WorldWide Real Estate/
Россия Санкт-Петербург