Ситуацию на рынке строящегося жилья определяют следующие тенденции - устойчивый рост объемов ввода нового жилья, себестоимости строительства и цен при стабильном спросе. Основной проблемой на пути развития первичного рынка остается дефицит участков под строительство. Уплотнительная застройка все чаще входит в противоречия с интересами жильцов окружающих домов, что приводит к постоянным публичным дискуссиям, зачастую переходящим в скандалы. Остро ощущается отсутствие единой концепции развития как города в целом, так и отдельных его районов.
Начиная с середины 2000 года, рынок жилой недвижимости характеризовался стабильным ростом цен на первичном и вторичном рынке. По итогам 2002 года средний рост цен на типовое жилье на вторичном рынке составил 26%, на первичном - 25%. В 2001 году эти показатели составили, соответственно, 27% и 28%.
Первое полугодие 2003 года характеризовалось продолжающимся ростом цен. На первичном рынке он составил 16,3%, на вторичном рынке несколько меньше – 13% за полугодие. Можно констатировать, что ежемесячный прирост составляет 2 - 2,5%, который по прогнозам сохранится до конца года.
Юбилейные торжества не внесли заметных изменений в конъюнктуру рынка и динамику цен. На 1 сентября 2003 года средний уровень цен на жилую недвижимость вырос в среднем на 18-20%.
Потребительский спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке характеризовался устойчивостью и отсутствием заметных сезонных колебаний. При этом спрос на жилье малых площадей - комнаты и 1-комнатные квартиры в низшем ценовом сегменте по-прежнему многократно превышает предложение. В других сегментах следует отметить увеличение по сравнению с прошлыми годами процента расселений квартир. Если в 2001-2002 годах процент расселений от общего числа сделок проводимых риэлтерскими компаниям по различным оценкам составлял 3-5% от общего числа сделок, то в этом году имеется явный рост таких сделок и сейчас этот процент выглядит как 7-8%.
Жилье в Петербурге можно условно разделить на три основные категории:
Основными критериями являются местоположение, планировочные решения, уровень и качество отделки и оборудования, площадь, внутренние и внешние благоустройства, окружение.
Типовое жилье предполагает ориентацию на потребителей среднего класса и ниже среднего. Это многоэтажные здания (начиная с построек 1960-х годов), с набором из нескольких типов квартир, разной площади и количества комнат. Это могут быть дома с различными архитектурно-конструктивными характеристиками, разного качества, от самых дешевых “панельных” хрущевок, до современных кирпичных и кирпично-монолитных построек. Используемые строительные материалы могут быть как невысокого, так и среднего хорошего качества. Такие объекты – основное заполнение “спальных районов”, хотя они наличествуют и в центральных районах.
К элитному жилью и жилью повышенной комфортности предъявляют более строгие требования по местоположению, качеству строительных материалов, уровню предлагаемого сервиса и техническому оснащению здания. Более детальное описание характеристик сегментов элитного жилья и жилья повышенной комфортности приводится в п.1.2 и п.1.3
Параметры предложения
По данным Комитета по строительству, в первом полугодии 2003 года в эксплуатацию сдано 795,6 тысяч кв.м. жилья. По нашим оценкам, которые совпадают с данными Комитета по строительству, ввод жилья в 2003 году составит порядка 1,5 млн. м2.
На активное строительство в сфере жилой недвижимости повлиял растущий спрос на жилье, подкрепленный ростом реальных доходов населения и увеличением вложений граждан в жилье, как в наиболее надежный актив (на фоне ослабления доллара). Кроме того, немалую роль сыграл прошедший в городе юбилей, к началу которого многие строительные организации завершили строительство. В настоящее время наблюдается отток потребителей с вторичного рынка жилья на первичный. Многие клиенты хотят приобрести именно новое жилье даже в недостроенном доме, ради чего они готовы ждать. В Санкт-Петербурге сохраняется острота жилищной проблемы. По данным компании “Система-Галс Северо-Запад”, почти половина петербуржцев (47%) не удовлетворена жилищными условиями: около 16% семей проживают в коммунальных квартирах, 9% населения жилье снимает. Улучшить жилищные условия предполагает примерно 28% населения (у прочих нет необходимых средств). При этом 46% намерены обратиться на вторичный рынок, 24% - готовы приобрести жилье в новостройке, 19% - принять участие в долевом строительстве.
Общий объем предложения в 1 полугодии 2003 года на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 4,2 млн. кв.м. Прогнозируемый объем предложения в декабре 2003 года – 4,59 млн. кв.м. Динамика объемов предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга представлена на рис.1.1.:
В первом полугодии 2003 года основная часть выведенных на рынок новых объектов приходятся на объекты, позиционированные как типовое жилье. Застройщики, работающие в этом сегменте, предпочитают развивать квартальную застройку. Комплексы представляют собой кирпичные дома или чередование кирпичных (кирпично-монолитных) и панельных секций.
Всего в первом полугодии 2003 г. было выставлено на продажу 290 объектов (как было отмечено выше), из них:
Наибольший объем предложения приходится на типовое жилье – 85,9 %, объем предложения жилья повышенной комфортности составляет 9%, элитного жилья – 5,1%. Структура предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по сегментам представлена на рис.1.2.:
По типу применяемых конструктивных решений при возведении объектов жилищного строительства структуру рынка строящегося жилья можно представить следующим образом:
Наибольший объем предложения приходится на кирпично-монолитные и кирпичные дома (43,4 и 29,3%% соответственно), на панельные дома приходится 18,3 %, на реконструируемые дома – 6,2%, монолитные дома – 2,8%.
Структура предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по типу конструкций зданий представлена на рис.1.3.:
По объему предложения строящегося жилья лидируют Калининский (21%), Приморский (16%), Выборгский и Московский районы (по 12%). Примерно одинаковый объем предложения в Невском, Фрунзенском (по 8%) и Кировском районах (7%). Небольшой объем предложения приходится на Красногвардейский (6,8%), Красносельский (5%) и Василеостровский районы (4%). Практически отсутствует предложение строящегося жилья в Адмиралтейском районе – 0,2 % от общего объема предложения по городу. Структура предложения строящегося жилья по районам Санкт-Петербурга представлена на рис.1.4.:
В первом полугодии 2003 года на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга прирост цен составил 16,2% в долларовом эквиваленте (в евро – 5%). Около 6% прироста составляет повышение цены от увеличения степени готовности объектов; около 5% рост определяется необходимостью компенсировать снижение курса доллара; абсолютный рост цен составляет порядка 6 – 8%%. По прогнозам экспертов, к концу 2003 года рост цен составит 27-30%.
Среднемесячный рост цен составил 2,6%.Средняя стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке жилья составила $675. Прогнозируемый уровень цены одного квадратного метра нового жилья в конце 2003 года составит $751. Динамика цен представлена на рис.1.5.
Наибольший объем предложения квартир на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга приходится на ценовые диапазоны $40-50 тыс. за квартиру (22,1%), $30–40 тыс. за квартиру (20,2%), $20-30 тыс. за квартиру (18,1%). Структура цен предложения квартир на первичном рынке жилья представлена на рис.1.6.:
Наибольший объем предложения квартир на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга приходится на ценовые диапазоны $550-600 за кв.м. (27%), $500-550 за кв.м. (21,9%), $600 – 650 за кв.м. (18,9%).
Несмотря на продолжающийся рост цен, сохраняется высокий спрос на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга. В 2001 году спрос составил 900 тыс. кв. м., в 2002 году – 1170 тыс. кв.м., прогнозируемый объем спроса в 2003 году – 1300 тыс. кв.м.
Динамика спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга представлена на рис.1.7.
Наибольший объем спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга приходится на типовое жилье (85%), далее следует жилье повышенной комфортности (8%) и элитное жилье (7%).
Структура спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга по сегментам представлена на рис.1.8.:
Наибольшим спросом пользуются многоэтажные кирпичные (38%) и многоэтажные панельные (36%) дома. У потенциальных покупателей уже сложились предпочтения по характеристикам квартир. Например, 3-метровые потолки теперь не конкурентное преимущество, а норма. Большинство потенциальных квартиро-владельцев считает обязательным наличие оптоволоконных линий, Internet, фильтров водоочистки. Естественно, эти требования не применяются к квартирам в недорогих панельных домах.
Наиболее востребовано вновь построенное жилье в Выборгском и Приморском районах Санкт-Петербурга.
В общей структуре продаж наибольшую долю занимают 1-комнатные квартиры (55%) – самый востребованный на сегодня продукт первичного рынка, далее идут 2-х комнатные квартиры (25%), также можно отметить увеличение объема продаж многокомнатных квартир (до 5%).
Несколько увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома. Если раньше она редко составляла более 2%, то сейчас встречаются объекты, где эта величина достигает 5-7%, иногда 10%.
В 2002 году граждане израсходовали на приобретение строящегося жилья $570 млн.; в текущем году эта сумма возрастет до $815 млн, в 2004-м - до 1815 млн, а в 2005-м превысит миллиард долларов.
На вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга наблюдается устойчивая тенденция к увеличению объема предложения. В настоящий момент, среднемесячный объем предложения составляет порядка 8000 объектов. По прогнозам специалистов, в 2004 году ожидается рост объемов предложения до 8400-8500 объектов в месяц.
Структуру предложения жилья на вторичном рынке Санкт-Петербурга можно охарактеризовать следующим образом: наибольшую долю в общем объеме предложения занимает типовое жилье – около 87%, на долю жилья повышенной комфортности приходится 10%, наименьшая доля у элитного сектора – 2-3%. Графически структура предложения представлена на рис.1.9.:
Основная часть выставленного на продажу вторичного жилья (рис.1.10.) в конце первого полугодия 2003 года приходится на 2-х комнатные квартиры (37,8%) и многокомнатные квартиры (31%), далее идут 1-комнатные квартиры (20,2%), менее всего приходится на 3-х комнатные квартиры (11%).
Основной объем предложения на вторичном рынке жилья в конце первого полугодия 2003 года (рис. 1.11.) приходится на квартиры, стоимость которых составляет $30 – 50 тыс. (38%), далее следуют квартиры, предлагаемые в ценовом диапазоне $15 – 30 тыс. (26,9%), дорогие квартиры, стоимостью более $110 тыс. (14,7%), квартиры ценового диапазона $50 – 80 тыс. (12,4%) и квартиры стоимостью $80 – 110 тыс. (7,8%). Объем предложения квартир дешевле $15 тыс. незначителен и составляет 0,2% от общего объема предложения.
Как видно из таблицы 1.1 (см. ниже), лидерами по объему предложений в конце первого полугодия 2003 года являются панельные и блочные дома 1 категории (36,3%) и старый фонд Санкт-Петербурга (29,2%), далее идут кирпичные дома (21,3%), панельные и блочные дома 2 категории (11,9%), незначительную долю в общем объеме предложения составляют кирпично-монолитные дома (0,8%) и монолитные дома (0,5%).
| Тип дома | Структура предложения, % | Старый фонд | с капитальным ремонтом | 10% |
| без капитального ремонта | 19% | |
| реконструирован в последнее время | 0,1% | |
| Кирпичный | 21,3% | |
| Кирпично-монолитный | 0,8% | |
| Монолитный | 0,5% | |
| Панельный и блочный | 1 категория, 70-е гг. | 36,3% |
| 2 категория, улучшенная | 11,9% | |
В течении 1 полугодия 2003 года на вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга можно было наблюдать рост цен за 1 кв. м. общей площади квартиры. В среднем за полугодие рост цен составил 13%, ежемесячный прирост составил 2-2.5%, который по прогнозам сохранится до конца года.
В августе 2003 года цены продолжили свой рост на вторичном рынке жилой недвижимости С-Петербурга. Стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась на 17 пунктов ($ за 1 кв. м. общей площади) и составила $699 за кв.м. Прогнозируемая цена в конце 2003 года составит $764 за кв.м. (годовой рост цен – 29,9%).
Наиболее дорогими районами города по состоянию на август месяц являются Московский и Приморский районы ($739 и $726 cоответственно): первый - благодаря большому количеству <сталинских> домов, второй - вследствие преобладания однокомнатных и двухкомнатных квартир. Выборгский и Калининский районы почти догнали лидеров (табл.3). Наиболее дешевый район города – Петроградский ($665).
В 2003 году наблюдается продолжение роста спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга. В августе 2003 года ГБР зарегистрировало 4361 договор купли-продажи. Структура спроса по сегментам выглядит следующим образом (рис.1.12.):
В 2003 году наблюдается продолжение роста спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга. Наибольшим спросом в августе пользовались квартиры в Центральном (12,5%), Калининском (10,2%) и Невском (9,6%) районах. Территориальная структура спроса на вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга представлена на рис. 1.13.:
В августе покупатели предпочитали дома старого фонда (45%), современные панельные (22%) и кирпичные дома (20%).
Большинство покупателей интересуется двухкомнатными квартирами (28%), а также трехкомнатными квартирами (26%) и также комнатами (20%). Менее популярны однокомнатные квартиры (20%), а также квартиры с количеством комнат четыре и более (6%). Структура спроса в августе 2003 года представлена на рис. 1.14.:
1. Рост объемов строительства нового жилья в Санкт-Петербурге.
2. Рост объемов предложения, как на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, так и на вторичном рынке.
3. Рост цен на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга.
4. Роста спроса на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Санкт-Петербурга.
Элитное жилье предполагает уникальное местоположение дома с отличными видовыми характеристиками и уровень, соответствующий мировым стандартам по качеству строительства и инженерных коммуникаций, планировкам, безопасности проживания, наличию дополнительных услуг (парковка, гараж, служба эксплуатации и т.д.).
В настоящее время, в Санкт-Петербурге нет четкой классификации элитного жилья. Границы, определяющие жилье как элитное или повышенной комфортности весьма расплывчаты.
Расширенная шкала “элитности” жилья выглядит следующим образом:
1. Уникальное местоположение объекта – исторический центр города или территории, к нему прилегающие. Обязательный параметр - отличные видовые характеристики из окон. Большое значение имеет престижность квартала и однородность его застройки.
2. Индивидуальность архитектурного решения здания (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы – отделка “люкс” с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели.
3. Высококачественные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства).
4. Высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный зал, бассейн, детская игровая площадка, бильярдная и т.д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3 такие услуги необходимы как некий имидж. Кроме того, должны быть услуги (1-2 услуги) только для жильцов дома.
5. Круглосуточная охрана.
6. Высокое техническое оснащение здания (звукоизоляция, тройные стеклопакеты “люкс”, современные бесшумные лифты – OTIS, Tissen и др., центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная сигнализация).
7. Высота здания не более 7 этажей.
8. Высота потолков не менее 3 метров (предпочтительнее не менее 3,20 м).
9. Возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни (не менее 15 кв.м.).
10. Всего в здании не более 30-35 квартир.
11. Площадь квартиры: минимальная граница – 70 кв.м., максимальная 200 кв.м. и выше.
12. Не более 2-х квартир на одной площадке.
13. Социальная однородность клиентов (жильцов).
14. Паркинг (охраняемый, с ограничением доступа).
15. Встроенный гараж (не менее 2-х боксов на семью, подъемные ворота, автомойка).
16. Возможность входа в дом из подземного гаража.
17. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (желательно озелененная территория с детской площадкой, тратуарная плитка у парадного входа, здания).
18. Хорошо освещаемая улица.
19. Удобные подъезды к дому.
Отсутствие одного из вышеперечисленных параметров выводит дом из класса элитных. Анализ рекламных модулей показывает, что чуть ли не каждая вторая новостройка элитная. Тем не менее все новые дома, позиционируемые застройщиками как элитные, но возводимые вне престижных мест центральной части города, автоматически переходят в разряд повышенной комфортности. Элитность подразумевает исключительно видовое местоположение плюс перечисленные выше параметры. Дом должен быть узнаваем, отличен от других, иметь собственное название, - например “Жемчужина Петербурга” (один из первых элитных домов на Мойке, 11).
Территориальное распределение элитного жилья в Санкт-Петербурге определяется наличием “пятен” для соответствующего строительства, отвечающего параметрам элитности. В Санкт-Петербурге можно выделить следующие наиболее престижные зоны элитного жилья:
К наиболее престижной зоне элитного жилья относится Центральный район Санкт-Петербурга, в котором выделяют так называемый “золотой треугольник” - территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Эта зона отвечает признакам идеальной локации – центр, тишина, вид на воду. Около половины домов этой зоны – после капремонта. Специфика “золотого треугольника” - практически полное отсутствие пятен под застройку, большое количество проблемных коммуналок.
Также прежним считается район, образованный Кирочной, Фурштадской и Захарьевской улицами (ст. м. Чернышевская), Таврическая улица и Тверская улица, наб. Робеспьера, где уже реализовывались проекты строительства элитного жилья (“Дом на Неве”).
Петроградский район – один из старейших районов Петербурга, считается достаточно престижным после Центрального района. “Элитный сегмент” жилищного фонда района представляют дома с “видовыми” квартирами на Петровской набережной, а также апартаменты вдоль Каменноостровского проспекта.
Одним из наиболее привлекательных мест для застройщиков является Крестовский остров, в котором активно начало развиваться малоэтажное элитное строительство, а также Каменный остров, который находится под негласным запретом на строительство жилья. Но разрешение на строительство здесь выдается только собственникам земельных участков.
В конце 1998 года на В.О. был реализован один из первых проектов элитного строительства комплекс “Альба” (3 линия В.О.,52). Некоторые параметры объекта: площадь земельного участка – 1 га, общая площадь – 15000 кв.м., стоимость квартир - $1300 за кв.м., затраты на строительство - $10 млн., длительность стр-ва – 2 года, подрядчик – “Ренессанс Криэйшн”. К элитным квартирам можно отнести квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. Престижная зона района – территории, примыкающие к стрелке В.О.
К элитной части района относятся: Адмиралтейская и Английская набережные (вид на Неву), дома с видом на площадь Декабристов (“Медный всадник”), Александровский сад, Исаакиевский собор. Достаточно элитная часть района с видом на Театральную площадь, на Конногвардейский бульвар, на Юсуповский садик, на Никольскую площадь (Никольский Морской собор), на Мойку между Гороховой и Юсуповским дворцом и весьма избирательно набережная канала Грибоедова. Достаточно престижная часть района - Большая и Малая Морские, канал Грибоедова, часть наб. реки Фонтанки, остатки р. Мойки, вид на Измайловский собор (одноименный проспект), на Пионерскую площадь (ТЮЗ), сад "Олимпия" (находится между Московским проспектом, Малодетскосельским и Клинским проспектами, сами эти проспекты, кроме Московского, где очень шумно.).
Чувствительность покупателей к основным качественным критериям элитного жилья на первичном и вторичном рынках (в порядке уменьшения их приоритетности):
1. Местоположение здания. Для потребителя важна близость до центра (10-15 минут езды на автомобиле), престижность квартала, вид из окон (желательно на “воду” или “зелень”), концентрация людей (желательно тихое место). При ухудшении данных характеристик интерес к объекту резко падает.
2. Архитектурный облик здания для потребителя имеет существенное значение. Покупатели элитного жилья в центре предпочитают здания “под старину”, похожие на особняки.
3. Техническая оснащенность здания. Техническая “начинка” здания – должна быть выполнена по последнему слову техники, максимально обеспечивать автономность здания и независимость от городских служб.
4. Социальная однородность. Многие покупатели готовы переплачивать с той целью, чтобы была произведена тщательная сегментация и отбор жильцов. Например, некоторые бизнесмены не желают жить даже с известными артистами, предприниматели ведущие “прозрачный” бизнес с представителями “теневого” бизнеса.
Безопасность. Некоторые заказчики предъявляют повышенные требования к безопасности (например, кроме круглосуточной охраны, видеонаблюдения, домофонов, некоторые покупатели желают иметь бронированную пожарозащищенную дверь с высоким уровнем надежности против взлома).
Характеристики квартиры. Определяются исходя из размеров семьи заказчика и его индивидуальных пожеланий. Наиболее типичные пожелания - 4-5 комнат, куда входят 3 спальни (в т.ч. детская, гостевая), количество санузлов – 2 (максимум 3), гостиная, кабинет, кухня-столовая, места общего пользования (холл, кладовые). Самая востребованная площадь квартиры – 150-200 кв.м. Покупатели все более требовательны к высоте потолков, особенно чем больше площадь квартиры. Минимальная высота – 3,2 метра, при высоте ниже данной жилье считается менее элитным и относится скорее к разряду жилья повышенной комфортности. Должна быть предусмотрена возможность перепланировки квартиры на вкус заказчика. Желаемые планировки заказчиков – как минимум двухсторонние, лучше – трехсторонние с видом из окон. Предпочтения по этажу – не первый, и, желательно, не последний (хотя есть клиенты, которые проявляют интерес и к мансардам и пентхаузам).
Уровень предлагаемого сервиса. Стандартный набор уже устраивает не всех покупателей, дом должен быть с несколькими эксклюзивными услугами только для жильцов.
Специалисты городского рынка недвижимости обращают внимание на динамичное развитие "элитного" сегмента строящегося жилья в Петербурге. Одна из тенденций последнего времени в сфере элитного жилья – отказ от многоэтажек с большим количеством квартир в пользу домов, количество этажей в которых не превышает семи. Другая тенденция – постепенное завершение "точечного" воздвижения элитных объектов и реконструкции отдельных зданий. Перспективой развития рынка считается переход к комплексной элитной застройке.
Застройщики оперируют таким понятием, как жизненный цикл жилья. Наиболее состоятельные граждане могут себе позволить менять жилплощадь через 5-7 лет. Состоятельные петербуржцы, устремившиеся в 90-е годы из соображений престижа в центр, неизбежно столкнулись с теми же жилищно-коммунальными проблемами, что и их менее состоятельные соседи. Проблемы с инженерной инфрастуктурой дома, обветшавшими конструкциями, а также социальная неоднородность окружения становятся теми факторами, которые толкают к поиску новых квартир.
В 1 полугодии 2003 года всего было выставлено на продажу 290 объектов из которых 15 объектов – элитные (как уже было сказано выше). Доля элитного жилья в общем объеме предложения в 2003 году выросла и составила 5,1% по сравнению с предыдущими годами (3-4%). По прогнозным данным, общий объем предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 4,59 млн. кв.м. Таким образом, оцениваем объем предложения в сегменте элитного жилья в 2003 году в 206,4 тыс. кв.м.
Структура предложения на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга выглядит следующим образом (рис.1.15.): 77% предложений в денежном эквиваленте приходится на квартиры класса “премиум”, имеющие хорошее расположение в исторической части города. Их стоимость колеблется от $ 1700 до $ 3000 за кв.м.; 23% предложений приходится на сегмент “эксклюзив”, стоимостью от $3000 за кв.м.
Наибольший объем предложения приходится на кирпично-монолитные (58%) и реконструированные дома (24%), на кирпичные дома приходится 18%.
Структура предложения на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга по типу конструкций зданий представлена на рис.1.16.:
Условная нижняя граница, отделяющая сегмент элитного жилья от жилья повышенной комфортности - $1500 за кв.м. На конец первого полугодия 2003 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила $2387 за кв.м. Прогнозируемая средняя цена в конце 2003 года составит $2468 за кв.м. Рост цен по отношению к 1 полугодию 2002 года составил 36,2%. Динамика цен на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга представлена на рис.1.17.
Структура предложения элитной недвижимости Санкт-Петербурга по ценовым диапазонам представлена на рис.1.18.:
В последние несколько лет на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга можно наблюдать стабильный рост объемов продаж.
Постоянный спрос обеспечен дефицитом высококачественных квартир на вторичном рынке и желанием иметь соседей с аналогичным уровнем доходов и социальным статусом, что не всегда возможно обеспечить при покупке квартир на вторичном рынке.
В прошлые годы на рынке элитного жилья наблюдалось преобладание в структуре спроса доли однокомнатных и двухкомнатных квартир, в настоящее время доля многокомнатных квартир растет и потребитель больше ориентируется на покупку многокомнатных квартир.
Спрос на квартиры в элитных домах на протяжении трех последних лет рос: с 4.1 до 6.2% от общего объема спроса. Динамика доли элитного сектора в общем объеме спроса представлена на рис.1.19.:
Доля элитного жилья в общем объеме спроса в 2003 году составит 7%. По прогнозным данным, общий объем спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 1300 тыс. кв.м. Таким образом, оцениваем объем спроса в сегменте элитного жилья в 2003 году в 91 тыс. кв.м.
Доля сделок с новым элитным жильем составляет порядка 7% от всего объема операций на первичном рынке. Цифра эта достаточно стабильна и не зависит от каких-либо сезонных или иных факторов.
Спрос на квартиры в строящихся элитных домах слабо эластичен по цене. Основными факторами, оказывающими влияние на объем спроса, являются постоянно растущие требования, предъявляемые покупателями к качественным характеристикам квартир, к местоположению дома; дефицит ликвидных квартир на вторичном рынке.
Большая часть покупателей интересуется элитным жильем в Центральном и Петроградском районах. Здесь спрос есть и будет высоким в связи с выгодностью местоположения. Однако в связи с нехваткой в этих районах пятен под новое строительство, предложение будет формироваться в других районах, и, соответственно, определять территориальную структуру спроса.
Вторичный рынок элитного жилья Санкт-Петербурга достаточно узок и начал формироваться лишь в последние годы. Предложение на вторичном рынке элитного жилья формируется за счет первых построенных элитных домов в Санкт-Петербурге (число которых не велико) и за счет реконструкции.
Доля элитного сектора в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья составляет порядка 2-3%. По нашим оценкам, объем предложения на вторичном рынке элитного жилья составляет порядка 160-240 объектов в месяц. В будущем, доля элитного сектора на вторичном рынке должна возрасти, в связи с ростом строительства новых элитных домов и желанием владельцев “элиты” предыдущего поколения к покупке нового жилья, выставляя на продажу старое элитное жилье.
Наибольший объем предложения приходится на кирпично-монолитные дома, кирпичные и реконструированные в недалеком прошлом дома старого фонда. Структура предложения на вторичном рынке элитного жилья по типу конструкций дома представлена на рис.1.20.:
Средняя цена предложения на вторичном рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге в 3 квартале 2003 года составила $1501. Рост цены по отношению к предыдущему кварталу – 2,6%. Динамика роста средних цен на вторичном рынке элитной недвижимости представлена на рис.1.21.:
Доля элитного жилья в общем объеме спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга мала и составляет около 1%. По нашим оценкам, ежемесячный объем сделок купли-продажи на вторичном рынке элитной жилой недвижимости составляет порядка 60-80. Наибольший объем спроса приходится на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Понятие комфортабельного жилья на петербургском рынке недвижимости неопределенно и размыто. Для этого сегмента не выработаны четкие критерии. С одной стороны понятие жилья повышенной комфортности соотносимо с лучшими образцами советского домостроения, с другой – квартиры этого уровня часто смешивают с элитным жильем. К жилью повышенной комфортности применяются менее строгие требования, однако некоторые критерии все равно являются обязательными для этого типа жилья.
Жилье повышенной комфортности предполагает наличие следующих характеристик:
1. Хорошее местоположение объекта – не обязательно центр города, но достаточно престижный квартал, однородность застройки, удобная транспортная доступность, близость от метро. Вид из окон может быть на благоустроенный двор.
2. Качество архитектурно-планировочных решений здания.
3. Качество строительных работ (если дом принадлежит к старому фонду, то время последнего капитального ремонта должно быть не далее, чем 20 лет назад).
4. Уровень сервиса может быть как высокий, так и менее развитый, но его наличие обязательно.
5. Повышенное качество отделки и современное оборудование.
6. Удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат.
7. Высота потолков -не менее 2,8 метров.
8. Наличие охраняемой парковки (не обязательно встроенный гараж).
9. Высокое техническое оснащение здания. Обязательный параметр - обеспечение автономности коммунальных сетей – очистка воды, своя котельная и пр.
10. Круглосуточная охрана.
11. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (тратуарная плитка у здания, благоустроенные дворы с детскими площадками).
12. Хорошо освещаемая улица.
Объекты сегмента повышенной комфортности по своему местоположению не поставлены в столь жесткие рамки, как элитные проекты. Большая часть домов в сегменте жилья повышенной комфортности возводится в центральных районах города (описание которых приводилось для элитного жилья и справедливо для жилья повышенной комфортности), но развиваются также Красногвардейский район, Выборгский район, возможно строительство в Московском районе, Приморском районе.
Наиболее престижные зоны Выборгского района – Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места у станции метро “Озерки” с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный пр. Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе.
Наиболее перспективная зона района для строительства жилья повышенной комфортности – квартал 8-9 Малой Охты, расположенный между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком (15,6 га).
Наиболее престижные зоны – территории у станции метро “Московская” и “Парк Победы”, район ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина) в котором ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро “Звездная); другие элитные места - площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично).
Северо-Приморская часть считается довольно
Всех, кому интересно повысить квалификацию в сфере психологии, приглашают на тренинг на тему «Психология влияния в риэлторских переговорах».
Российская гильдия управляющих и девелоперов приглашает принять участие в VI ежегодном биеннале «Архитектура Петербурга», которое пройдет 18-24 апреля в Мраморном зале Российского этнографического музея.
С первых дней своего существования Петербургская Ярмарка недвижимости стала зеркалом рынка, точно отражающим как общую ситуацию, так и наиболее яркие тенденции в каждом, представленном на выставке сегменте. Не стала исключением и Ярмарка, прошедшая в Экспофоруме с 28 по 30 октября 2016 года.
Уже завтра, в пятницу, 28 октября в Экспофоруме откроется большая Ярмарка недвижимости, где более 300 компаний представят городскую, загородную, зарубежную и курортную недвижимость, технологии и материалы для загородного строительства.
28 – 30 октября в ЭкспоФоруме пройдет большая Ярмарка недвижимости. 300 компаний соберутся на одной площадке, чтобы представить городскую, загородную, зарубежную недвижимость, технологии и материалы для загородного домостроения.
По данным Maris, по итогам первого квартала 2022 года в Петербурге на 11,7% увеличился объем предложения в коворкингах, плюс 930 рабочих мест. Сейчас в городе открыт 81 коворкинг.
Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением
С 1 января 2015 года вступает в силу закон Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты». Документ предусматривает возможность
Когда покупатели, продавцы, их агенты обращаются в Расчётный центр, то, как правило, все подготовительные работы по заключению сделки уже проведены. Воодушевлённые предстоящей
«Неустойчивое положение банков в череде продолжающихся отзывов лицензий вызывают у пользователей банковских ячеек единственный вопрос: как получить содержимое ячейки, если
В базе недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области содержится информация об объектах недвижимости. Наша база постоянно пополняется новыми объявлениями об аренде и продаже квартир в новостройках, офисов и прочих объектах коммерческой недвижимости, а так же вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Удобная система поиска позволяет осуществлять подбор нужного объекта по району, станции метро, стоимости и многим другим параметрам, в том числе по рекламодателю — агентству недвижимости или застройщику.
