«Искен» и его младший брат «кат мюлькиети»

Нам часто задают вопрос – что делать после того, как мы получили Тапу (тур. «свидетельство о собственности») ? Все ли заканчивается на данном этапе сделки с недвижимостью?

Согласитесь, что каждый случай покупки индивидуален, и следует обобщать дальнейшие процессы весьма осторожно. В этой статье мы разделим этап после получения Тапу на две группы:

В первую группу включаем недвижимость, приобретенную Вами с уже оформленным техпаспортом и зарегистрированную в жилом фонде (действительно для добросовестных застройщиков и вторичного рынка жилья).

Во вторую группу включаем недвижимость, приобретенную без вышеуказанных заветных характеристик.

Счастливчикам, относящим свои дома к первой группе, читать эту статью можно только чтобы еще раз порадоваться своей предусмотрительности.

Владельцев домов и квартир второй группы призываем внимательно прочитать наши рекомендации.

Часть I. Ön isken - İsken

При подписании договора купли-продажи проверьте, есть ли в тексте пункты о расходах, связанных с оформлением техпаспорта (именно техпаспорта, а не Тапу), и о том, кто несет эти расходы. Если в договоре упоминаний о техпаспорте нет, по умолчанию расходы будут переведены на Вас – после получения Тапу, когда все обязательства с застройщика / бывшего владельца / уже будут сняты и договор будет выполнен.

Если Вы уже подписали договор купли-продажи и не согласовали вопрос оформления техпаспорта, заранее приготовьтесь к тому, что все расходы по оформлению квартиры будут оплачены Вами – не стоит расстраиваться, это весьма распространенный факт, не Вы первые, не Вы последние, о вопросе – находится ли квартира в жилом фонде, - как правило, забывают при совершении сделки как застройщики / агентства недвижимости, так и сами покупатели.

Нам приходилось сталкиваться с владельцами квартир в Турции / Анталии, которые обвиняли своих агентов в неправомерности дополнительных денежных сборов на оформление техпаспорта на квартиру/виллу. Это не совсем корректно. Агент не кладет деньги себе в карман – он платит госпошлины в муниципалитет, однако, безусловно, виноват в том случае, если заранее Вас не поставил в известность о предстоящих дополнительных затратах.

Ситуация обстоит так, что застройщик при сдаче дома в эксплуатацию оформляет общий техпаспорт на здание «ön isken» - «он искен»)–)– это входит в его обязанности. Как правило, на этом функции застройщика заканчиваются. И уже владелец квартиры берет на себя оформление документа – так называемого «isken» (произносится как «искен» - отдельный техпаспорт на квартиру/дублекс/виллу, регистрируемый на имя и налоговый номер владельца). Только после получения в муниципалитете этого «искена» покупатель имеет право на оформление счетчиков электричества и воды, а также подключения к телефонной и интернетной линиям. Некоторые застройщики ставят жесткое условие новым владельцам – в кратчайший срок после приобретения квартиры/виллы получить «искен» и отключиться от единого электрического кабеля, который питает все квартиры здания в период строительства (по-турецки «шантийе») – ведь до дех пор, пока вы не получили личный абонентский номер на электричество, ответственность за выплаты истраченных киловатт лежит на застройщике, оформившем единый кабель «шантийе» на свое имя.

На вопрос: сколько стоит оформление «искена» однозначно никто не ответит – но Вы можете рассчитать примерную стоимость, исходя из следующих параметров: типа недвижимости, местоположения (по районам), метража, этажа, этажности, площади земельного участка, наличии/отсутствии бассейна, задекларированной стоимости объекта. К примеру: оформление искена на 3-х комнатную квартиру площадью 80 м2., расположенную на 2 этаже 5-этажного 9-квартирного дома, стоящего на земельном участке площадью 615 м2, без бассейна, с указанной в Тапу стоимостью 15.000 Новых турецких лир, обойдется в 750 лир (ок. 440 Евро, где 1 Евро = 1,7 лиры), плюс абонирование электричества, воды и плата за вывоз мусора – все эти расходы составят около 900 Евро на одну квартиру. В районе Махмутлар расходов на квартиру с такими же параметрами будет немного меньше.

Вопрос: Какие документы нужны для оформления «искена»?

- Ксерокопия паспорта владельца недвижимости
- Ксерокопия Тапу, оформленного на нового владельца
- Фотография владельца недвижимости
- Налоговый номер, имя отца и матери владельца недвижимости
- Копия «он искена» - общего техпаспорта на здание (берется в офисе застройщика), заверенного оригинальной подписью и печатью управляющего независимой строительной комиссией, которая вела контроль в период застройки.
- Копия действующей обязательной страховки от землетрясений.
- Справка из медсанчасти района, где расположен дом, за подписью главврача, о том, что по медицинским показателям квартира пригодна к заселению.
- Квитанция из налогового управления об оплате госпошлины на оформление техпаспорта
- Справка из налогового управления, с указанием размера годового налога на недвижимость (предоставляется в муниципалитет).

Самому заниматься оформлением техпаспорта сложно – при наличии всех необходимых документов процесс займет от нескольких дней до недели – в зависимости от удаленности муниципалитета (есть районы, например, Оба, где муниципалитет расположен высоко в горах). Если есть возможность, советуем поручить оформление искена риэлтеру.

Часть II. Жилой фонд: переход из “Kat İrtifakı”(«кат иртифакы») в “Kat Mülkiyeti” («кат мюлькиети»).

После того, как пройден важный этап оформления техпаспорта – искена, начинается второй, не менее важный этап регистрации квартиры в жилой фонд – тур. “Kat Mülkiyeti” (произносится как «кат мюлькиети»). Выражаясь образно, кат мюлькиети – это младший брат искена, самый капризный и требующий к себе повышенного внимания. В свете изменения жилищного законодательства Турции всю свою энергию следует обратить именно на кат мюлькиети.

Надо заметить, что в Турции Б.Т.И. (Бюро Технической Инвентаризации) как отдельная структура отсутствует. Органы, выполняющие функции Г.Р.Н. (Государственной Регистрации Недвижимости) в Турции ответственны одновременно и за регистрацию, и за оформление разрешения на строительство, и за оформление помещений в жилой фонд.

До 2008 года разделение двух институтов - турецкого аналога Г.Р.Н. от турецкого аналога Б.Т.И не было актуальным – этому не способствовала слабая законодательная база, позволяющая владельцам недвижимости десятилетиями жить в квартирах, не оформленных в жилой фонд Kat Mülkiyeti.

Справка (из турецких газет):

«14 ноября 2007 года Парламент Турции принял новый закон № 5711 о жилом фонде. Владельцы квартир/домов, которые не будут платить государству за перевод недвижимости в жилой фонд, могут лишиться своей недвижимости по решению суда. По новому закону, здания или квартиры должны быть переведены в жилой фонд не позднее 2 лет с момента вступления закона в силу. В противном случае, владельцев недвижимости ждет ежегодный штраф в размере 1000 новых турецких лир, что составляет 588 Евро (1 Евро = 1.7 лиры)»* .

* По материалам газеты Yeni Alanya (18.11.2007).

Вопрос: Что такое Kat İrtifakı («кат иртифакы»)?- Предварительная регистрация недвижимости в жилой фонд.

Турецкая правовая терминология не имеет аналогов в русском языке и построена по иному принципу, попробуем объяснить это понятие на сравнении. До ноября 2007 года регистрация квартир в жилой фонд типа «Kat İrtifakı» не считалась обязательной и отказ от регистрации в срок не карался законом.

Гибкость жилищного законодательства позволяла застройщику, возводящему дом, регистрировать в Г.Р.Н. (отделении Тапу) еще не существующие квартиры, представленные только на плане с пометкой Kat İrtifakı – предварительной регистрацией в жилой фонд, и получать на них отдельные свидетельства о собственности с пометкой «отдельная квартира» (тур. - “bağımsız bölüm”) – то есть в действительности земельный участок еще пуст и не застроен, но по документам уже «разбит» на квартиры, у каждой из которых УЖЕ есть свое Тапу, полученное на основании предварительной регистрации в жилом фонде kat irtifakı, это Тапу уже можно законно продавать или переписывать на другого собственника как отдельную квартиру.

Условно говоря, Kat İrtifakı – это Тапу на земельный участок, на котором так же условно и предварительно обозначена разбивка дома на этажи и квартиры. Согласно представлениям авторов законопроекта, по окончанию строительства условное разбиение дома на квартиры на основании Kat İrtifakı застройщик должен был сам добровольно фиксировать и подтверждать в Г.Р.Н. уже построенные метры в системе Kat Mülkiyeti . То есть Kat İrtifakı – это всего лишь временный этап, служащий для перехода к окончательной фиксации отдельной квартиры и регистрации ее в жилой фонд Kat Mülkiyeti – после чего в Тапу пометка временного техпаспорта «отдельная квартира» (тур. - “bağımsız bölüm”) – заменяется окончательным термином “mesken” .

“bağımsız bölüm”- признак предварительной регистрации квартиры, в жилой фонд (а с ноября 2007 г. – еще и временной – сроком на 2 года), оформленной в собственность на этапе застройки земельного участка Kat İrtifakı.

“mesken” – признак Kat Mülkiyeti – окончательной регистрации квартиры в жилой фонд, заверенной органами Г.Р.Н, после полного окончания строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.

Посмотрев на свое Тапу, Вы сможете самостоятельно продиагностировать состояние своей собственности и понять – нужна ли Вам дальнейшее регистрация в муниципалитете или нет. Если оформить техпаспорт на квартиру/дом можно самому, то регистрировать недвижимость в жилой фонд необходимо под руководством профессионального риэлтера.

Согласно статистике, у 70% владельцев Тапу стоит пометка (“х”) в графе “Kat İrtifakı”. По закону, принятому в конце 2007 года, необходимо переоформить документы на собственность так, чтобы пометка (“х”) переместилась из графы “Kat İrtifakı” в графу “Kat Mülkiyeti”.

Турецкие репортеры подсчитали, что если перерегистрацией будут заниматься органы Г.Р.Н. Турции, то на изменение документов жилого фонда по всей стране уйдет более чем 70 лет, - при работе Г.Р.Н 24 часа в сутки !!! Однако по новому закону, все владельцы недвижимости должны пройти регистрацию всего за 2 года ... Поэтому, начиная с 2008 г., следует ожидать возникновения новых государственных структур, которые будут заниматься исключительно вопросами перевода квартир в жилой фонд, что, соответственно, снимет лишние обязанности и усилит эффективность работы отделений Г.Р.Н. по стране, внушая оптимизм и надежду на то, что регистрация ТАПУ будет проходить быстрее и проще.

Закон не предусматривал дальнейшее регулирование вопроса Kat Mülkiyeti, который особенно волновал собственников, купивших жилье в недостроенных домах – а вдруг их этаж так и не возведут и они окажутся хозяевами квартиры, с реальным свидетельством о собственности и мифическими метрами?

Долгих сорок три года (первый закон о жилье был принят в 1965 году), застройщики предпочитали делить земельные участки на этажи и квартиры задолго до сдачи жилья в эксплуатацию, на начальном этапе оформления документов собственности, и, поскольку закон был на их стороне, утруждать себя дополнительными затратами по оформлению квартир в жилой фонд Kat Mülkiyeti им было не выгодно – да и никто этого и не требовал.

Таким образом, новый закон о жилом фонде, принятый 14 ноября 2007 года, ограничил полномочия кат иртифакы, дал новое определение этому термину – с ноября 2007 года кат иртифакы стал всего лишь предварительным разрешением, со сроком действия 2 года, на оформление помещения в жилой фонд кат мюлькиети.

Для рядовых собственников недвижимости в Турции несоответствие плана БТИ фактической планировке помещения – как внешней (застекленные балконы, модифицированные решетки и заграждения, окраска внешних стен в другой цвет), так и внутренней (самовольная переделка / устранение вентилляционных труб и т.д.) будет караться штрафами – а злостных неплательщиков ждут суды и как крайняя мера – конфискация имущества за неуплату; для застройщиков новый закон обернется новым обязательством – отныне им придется доводить дело до конца, оформляя каждую отдельную квартиру в жилой фонд, предварительно регистрируя отдельные техпаспорта на недвижимость.

Как следствие – ждите естественной реацкии застройщиков на новый закон – повышения цен на недвижимость и полного порядка в документах.

Теперь Вы сможете вести переговоры о покупке / оформлении недвижимости на гораздо более высоком уровне. Удачи!