1. Экономико-географическая характеристика города Ейск.

Город Ейск занимает выгодное экономико-географическое положение. Он расположен в северной части степной зоны Краснодарского края на берегу Ейского лимана и Таганрогского залива. Средняя температура зимой минус 4 – 0 0С. Летом – плюс 20-25 0С. Сумма осадков – 456 мм, равномерно распределенных в течение года. Климат засушливый умеренно-континентальный. На территории Ейского района расположены: оз. Ханское с лечебными грязями (лечение гинекологических заболеваний, опорно-двигательного аппарата и т.д.), минеральные воды (используются в комплексном бальнеологическом лечении).

Народнохозяйственную специализацию города определяют следующие отрасли: транспорт (морской, автомобильный, железнодорожный), АПК, туризм (лечебно-оздоровительный, пляжный для всей семьи, охота, рыбалка). Лечебные учреждения и санатории Ейска привлекают рекреантов со всей России и стран СНГ. В городе функционирует единственный в России завод по производству аттракционов. Инвестиции в основной капитал в 2006 году составили 800 млн. руб. (в 2004 г. – 350 млн. руб., 2002 г. – 184 млн. руб.) (см. рис. 1). Динамично развивается агропромышленный комплекс, объем реализованной продукции составил в 2006 году 1,333 млрд. руб.

Расстояние от Ейска по морю: до Таганрога – 107 км, до Темрюка – 200 км; по шоссе: до Краснодара – 232 км, до Ростова-на-Дону – 220 км. Численность населения города по данным на 2006 год составляет 96 тыс. чел., района – 44 тыс. чел.

Федеральная программа “Малые порты России” подразумевает увеличение грузооборота порта Ейск с 2 млн. т. в год до 5 млн.т. (порт специализируется на перевалке леса, металла, зерна и других сыпучих грузах). Следовательно, это приведет к развитию существующих и появлению новых организаций, деятельность которых ориентирована на порт. В первую очередь к ним относятся: склады, логистические центры, специализированные хранилища (для зерна, сыпучих материалов, леса), транспортные, коммуникационные и стивидорские компании, а также офисы всех перечисленных организаций. Развитие порта также привлечет финансовые организации (кредитные, страховые). Мультипликативный эффект позволит увеличить объемы выручки других организаций, оказывающих услуги (а соответственно и площадей, занимаемых ими).

Источник данных: Краснодарстат.

Рис. 1 – Инвестиции в основной капитал на душу населения в 2006 году, тыс. руб.

2. Туристская отрасль Ейска: практика, проблемы, перспективы.

Туризм как отрасль специализации напрямую влияет на показатели деятельности и, соответственно, уровень доходов в таких сферах, как пассажирский транспорт, общественное питание, розничная торговля, связь, платные услуги населению, инвестиционная деятельность, рынок недвижимости и т.д. Данное утверждение наглядно подтверждается картограммой на рисунке 2.

Рис. 2. – Объем розничной торговли по всем каналам реализации на душу населения в 2006 году, тыс. руб.

При этом если цены на недвижимость Краснодара практически не зависят от туризма, то наличие сильной корреляционной связи между показателями туристской отрасли и ценами на недвижимость Сочи (в первую очередь на рынке новостроек Сочи) очевидно. Следовательно, для курортного города, зная характер туристской деятельности в нем, туристский потенциал, динамику и внешние факторы воздействия можно осуществить прогноз развития таких сегментов рынка недвижимости, как: жилая курортная недвижимость (апартаменты и домовладения), гостиничная недвижимость, объекты туристской инфраструктуры и гостеприимства.

По данным таблицы 1 из 202 тыс. туристов, посетивших Ейск в 2006, 178 тыс. чел. – самодеятельные туристы, а 24 тыс. чел. прибыли по путевкам с преимущественно лечебно-оздоровительными целями.

Таблица 1 – Численность туристов, проживающих в индивидуальных средствах размещения курортной зоны Краснодарского края (тыс. человек).

Источник данных: Краснодарстат.

Доля туристов, прибывших на курорт на самолете, в Ейске значительно ниже, чем в Анапе и Геленджике, и тем более в Сочи. В то же время доля туристов, прибывших на автобусе, намного превосходит аналогичный показатель в других крупных городах побережья (см. рис. 3).

Источник данных: Краснодарстат.

Рис. 3 – Распределение туристов по способу прибытия на основные курорты Краснодарского края в 2005 году.

Все это свидетельствует о том, что Ейск в настоящий момент является местом отдыха преимущественно людей среднего достатка. Коэффициент использования номерного фонда коллективных средств размещения в Ейске и Ейском районе один из самых низких среди курортов Краснодарского края и составляет 0,24 (для сравнения в Сочи – 0,43, в Геленджике – 0,33, в среднем по краю – 0,34).

В то же время в секторе санаторно-курортного лечения, к которому принадлежат 3 из общего количества 20 коллективных средств размещения Ейска, наблюдается острая нехватка мест. Так, например, санаторий круглогодичного функционирования “Ейск” на 700 мест (уровень обслуживания и комфортности близок к 2 звездам) имеет среднегодовую заполняемость в районе 90-95%. При этом на базе местных бальнеологических ресурсов возможна деятельность значительно большего количества учреждений рекреации и лечения (гинекология, опорно-двигательный аппарат и др.).

Значительная часть туристов, посещающих Сочи и Адлер (более 2 млн. чел. в год), в результате подготовки к проведению Олимпийских игр в Сочи (и связанным с ними грандиозным строительством) уже в следующем году будет вынуждена проводить отдых в других городах Краснодарского края, поскольку их туристские объекты потеряет свою привлекательность для рекреантов (строительный шум, грузовой транспорт, затрудненное автомобильное движение несовместимы с рекреацией). Как следствие, в Краснодарском крае возникнет дефицит средств размещения, ориентированных на туристов верхнего и элитного сегментов.

Принимая во внимание планы строительства “Лас-Вегаса Юга России” в Щербиновском р-не Краснодарского края (в 35 км от Ейска), можно ожидать ускорения развития туристской отрасли (в первую очередь туристских услуг для более состоятельной категории населения).

3. Рынок недвижимости Ейска - сложная динамическая система.

Объем подрядных работ строительных организаций Ейска в 2006 году превысил объем работ в таких городах, как Геленджик, Армавир, Тихорецк, и составил 560 млн. руб. (в 2004 году – 279 млн. руб., в 2002 году – 38 млн. руб.). Обеспеченность жильем на одного человека в Ейске ниже среднекраевого уровня, а именно 16,6 против 19,8 м2. При этом ввод жилых площадей на 1000 человек населения значительно отстает от ведущих курортов побережья и составляет 650 м2 (для сравнения, в Геленджике - 820 м2, в Анапе – 890 м2, в Сочи 1100 м2), однако превосходит ввод в Туапсе (400 м2) и Новороссийске (600 м2) (см. рис. 4). Таким образом, разрыв между потребностью в жилье и предложением нового жилья объясняет высокие темпы роста цен на первичном рынке Ейска, близкие к темпам на первичке Сочи и Краснодара.

Источник данных: Краснодарстат.

Рис. 4 – Ввод в действие жилых домов в 2006 году.

Строительство многоэтажных домов возобновилось практически после десятилетнего перерыва, что “разбило” вторичный рынок на квартиры старой постройки (до 90-х) и квартиры относительно новой постройки (после 2000 года). Цены предложения на “новые” квартиры и на первичном рынке превосходят цены на “старую” вторичку в среднем на 20% и составляют 32-35 тыс. руб. за м2 на 01.12.2007 (отстают от цен в других курортных городах на 1-2 года). Цены предложения домовладений имели тенденцию роста в среднем на 40-60% в год последние три года (по данным, полученным в результате экспертного опроса, “мистерии шопинг”, анализа официальной государственной статистики, корпоративной базы объектов “Комапнии ВИЛЛАН”). При этом в январе-сентябре 2007 года ввод общей площади жилых многоквартирных домов в Ейске увеличился почти вдвое по отношению к аналогичному периоду 2006 года.

4. Среднесрочный прогноз Компании:

1) ввод недвижимости жилого назначения в Ейске будет расти при одновременном росте цен умеренными темпами (на среднекраевом уровне*) на всех сегментах жилой недвижимости;

2) в связи с изменением ситуации на региональном туристском рынке в будущем ожидается рост ввода в действие средств размещения, ориентированных на верхний сегмент по доходам (нехватка высококлассных гостиниц и санаториев с лечением наблюдается уже сейчас);

3) большая часть спроса на качественную коммерческую недвижимость не найдет достаточного удовлетворения и будет реализована за счет строительства новых объектов. Цены на офисную, складскую недвижимость будут расти темпами, опережающими среднекраевой уровень*;

4) приобретение недвижимости в инвестиционных целях в Ейске предпочтительнее осуществлять в следующих сегментах рынка:

- новые жилые дома и новостройки (основание - значительный неудовлетваренный внутренний спрос, платежеспособность которого с каждым годом будет расти с темпами, опережающими среднекраевой уровень*);

- земельные участки под строительство частных домовладений и одноэтажных апартаментов (с ориентацией на состоятельных иногородних туристов и мигрантов);

- земельные участки под строительство коммерческих объектов (местоположение которых должно выбираться в соответствии с логистической концепцией развития Ейска как крупного транспортного узла) (дополнительная информация на сайте: www.willan.ru).

* - среднекраевой уровень (роста цен на жилую и коммерческую недвижимость, платежеспособности населения) принят в качестве базы сравнения. Инвестиционную привлекательность местного рынка недвижимости в лучшей степени характеризуют именно относительные краевые показатели (показатели одного из наиболее динамично развивающихся регионов России и мира).