Недострой на Ленинском проспекте, 93, с полным правом претендует на одно из первых мест в «Книге рекордов долевого строительства». Заказное убийство, более 60 двойных продаж и 3 тройные, исчезнувший хозяин одной фирмы-застройщика и фальшивое банкротство другой – вот далеко не полный перечень бед, обрушившихся на головы несчастных дольщиков. Нам удалось восстановить хронологию событий, предшествовавших очередному скандалу на первичном рынке.
У домов, как и у людей, своя судьба. В конце сентября сего года уже четвертый руководитель города поставил свою подпись под документом, касающимся завершения строительства по этому адресу. Председатель Исполкома Ленсовета Ходырев, мэр Собчак, губернатор Яковлев, и. о. губернатора Беглов… Нынешнему вице-премьеру Правительства РФ повезло больше других: один из двух корпусов, хотя и с недоделками, но был принят Госкомиссией. То, что не удалось градоначальникам-мужчинам, предстоит завершить госпоже Матвиенко.
Началась эта полная драматизма история в далеком 1989 году, когда Исполком Ленсовета выделил судостроительному заводу «Северная верфь» участок в 0,6 га под строительство «двух жилых домов по индивидуальным проектам в квартале 7 Юго-Запада, корпус 12А, со встроенными аптекой и мастерскими скульпторов, и корпус 12Б, со встроенными промтоварным магазином «Галантерея, парфюмерия, трикотаж», магазином-салоном «Очки», киоском «Союзпечать» и помещениями для работы с населением».
Однако не суждено было появиться на Ленинском проспекте молодежному жилому комплексу. И в 1994 году распоряжение мэра разрешает судостроителям отказаться от идеи МЖК и привлечь средства организаций-дольщиков. Впрочем, на часть площадей все-таки могли еще претендовать члены вновь создаваемого жилищного кооператива.
Спустя еще 6 лет, в марте 2000 года, городская администрация вновь озаботилась судьбой земельного участка (на сей раз его площадь увеличилась больше чем вдвое). Распоряжения предшественников губернатор Яковлев отменил, а новым застройщиком стало ООО «Архитектурно-строительная и научно-производственная фирма «Экстрадомус».
А уже в августе 2000-го был убит генеральный директор и основатель «Экстрадомуса» Семен Штейрин. Причем убили его с третьей попытки – две предыдущие он пережил. Ни заказчик, ни исполнитель так и не были найдены, уголовное дело отнесли к разряду «глухарей» и впоследствии благополучно закрыли.
В числе прочего наследства фирма с пятном застройки перешла к вдове Штейрина, которая постаралась поскорее от нее избавиться. Пришлось, правда, полгода подождать, как того требует закон. Все это время и. о. гендиректора был Гоча Дашниани, вызвавшийся продолжить дело погибшего коллеги. И кое-что на этом посту он сделать успел. В частности, был сдан Госкомиссии корпус 12Б (Ленинский, 93, корп. 1). Как позже выяснилось – с жуткими недоделками, но зато без двойных продаж. И – главное – была продумана схема действий по строительству корпуса 12А и реализации квартир.
И вот наступил март 2001 года. Владельцем и генеральным директором «Экстрадомуса» становится Юрий Шперук – по сути зиц-председатель на содержании у Дашниани.
Но внедрением своего человека в «Экстрадомус» Дашниани не ограничился. Ряд физических лиц, включая и самого Гочу Джумберовича, учредили ООО «Строительная компания «Северная столица». И тут же новоиспеченная фирма получила от «Экстрадомуса» (был заключен соответствующий договор) статус застройщика по доверенности. Площади распределились следующим образом: 7,8% осталось за «Экстрадомусом» (квартиры, проданные до гибели Штейрина и в бытность Дашниани исполняющим обязанности гендиректора), остальное отошло «Северной столице». Подписи под договором: Шперук («Экстрадомус») и Дашниани («Северная столица»).
В том же месяце «Северная столица» заключает два договора с ЗАО «РМК-строй»: генерального подряда, а также финансирования и инвестирования. Раздел площадей: 58–42 в пользу генподрядчика. Любопытно отметить, что в квартирографии, служащей приложением к договору, доля «Экстрадомуса» никак выделена не была.
Г-н Дашниани стал активно продавать квартиры – но не только из своей доли. Договоры долевого участия заключались им и на ранее реализованные «Экстрадомусом» квартиры, и на жилплощадь, которая отходила генподрядчику. Иногда мошенничество и вовсе сводилось к примитиву: одна и та же квартира из доли «Северной столицы» продавалась дважды. Рекламой служили следующие нехитрые аргументы: стройка движется, соседний корпус сдан, стоимость квадратного метра – невысокая (но ниже $150 все-таки не опускалась).
На круг, по сегодняшним данным (требующим еще уточнения), получилось 66 двойных и 3 тройных продажи. То есть на 268 квартир в корпусе 12А приходится более 300 покупателей.
Вскрылось все это, конечно, гораздо позже. А сигналом послужила информация о пропаже Гочи Дашниани, просочившаяся в прессу в январе этого года. Сообщалось, что вместе с ним исчезли и $2 млн, собранные с дольщиков. Однако, по непроверенной информации, деньги «ушли» раньше: по крайней мере, часть средств переводилась на «левые» счета в Москву.
Кроме того, оказалось, что с поста гендиректора «Северной столицы» он ушел еще в августе 2002 года, назначив своим преемником Константина Морозова, отставного морского офицера, такого же, как и Шперук, зиц-председателя. И уже подписи обоих стоят под соглашением от 30 сентября 2002 года о расторжении договора между «Экстрадомусом» и «Северной столицей». Того самого договора, на основании которого заключался другой – между «Северной столицей» и РМК-строй. Кстати, известно, что уже после своей отставки, но еще до исчезновения, г-н Дашниани зарегистрировал еще одну «Северную столицу» – тоже ООО, но без словосочетания «строительная компания» в названии. Для чего это ему понадобилось, можно только догадываться.
И остается только гадать, тот ли это Гоча Дашниани, о котором сообщал официальный интернет-сайт Грузинской православной церкви: «19 ноября 2002 года в Степанцминдской и Хевской епархии на российско-грузинской границе в Дариальском ущелье был заложен фундамент еще одного векового строительства монастырского комплекса имени Архангелов Михаила и Гавриила и Святого Георгия… За строительство храма взялся живущий за границей наш соотечественник Гоча Дашниани».
Правоохранительные органы, наверное, разберутся. По информации «ЧН», розыскное дело, открытое в декабре 2002 года Выборгским РУВД, ныне закрыто. Но есть два уголовных дела, возбужденных по факту мошенничества, – их параллельно ведут прокуратура Адмиралтейского района (по «месту прописки» «Северной столицы») и Главное следственное управление при ГУВД Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В распоряжении «ЧН» довольно скудная информация о пропавшем: родился 3 октября 1961 года, имеет жену, дочку-студентку и сына-школьника. Надо полагать, они и есть те самые родственники, которые заявили о пропаже кормильца.
Сегодня гнев обманутых дольщиков направлен на единственного реально сохранившегося на рынке участника данного инвестиционного проекта – ЗАО «РМК-строй». Оно и понятно: «Экстрадомус» и «Северная столица» существуют только на бумаге, а бывший генподрядчик добился выхода распоряжения Администрации (№ 2295-ра от 29.09. 2003 г.), которое узаконило его в статусе застройщика. И разбираться со всем этим нагромождением договоров, которые Дашниани, как заправский повар, нанизал на шампур долевого строительства, предстоит именно сотрудникам РМК-строй.
Но, как говорил Глеб Жеглов, «наказания без вины не бывает». Неразборчивость в выборе деловых партнеров – вещь опасная. РМК-строй убедила в этом не только означенная история, но и разборки по поводу объекта на Богатырском, 47. Предмет спора практически тот же – распределение долей с СУ-12.
Сдержанный оптимизм дольщиков РМК-строй, считающих, что обладают каким-то преимущественным правом по сравнению с дольщиками «Северной столицы» и «Экстрадомуса», казалось бы, имеет под собой некоторые основания. Но это только на первый и очень поверхностный взгляд. Если Дашниани продавал квартиры из доли РМК-строй еще до того, как эта доля была оформлена договором, – то первые добросовестные приобретатели вполне смогут через суд отстоять свою жилплощадь. Правда, в отличие от дольщиков РМК-строй, которые доплатили на завершение строительства «всего» по $90 за кв. м, «чужаков» новый застройщик пытается раскрутить уже на доплату в $400. И цифра эта не окончательная.
Перечень претендентов на квадратные метры в доме на Ленинском, кстати, не ограничивается «физиками» (на жаргоне застройщиков так именуются дольщики – физические лица). Из предприятий и организаций наиболее активную позицию с начала этого года заняло «Общество инвалидов «Социальную реабилитацию – в жизнь». Как выяснили сотрудники Агентства журналистских расследований, учредили его Виктор Назаров и Вениамин Бабкин (он же Савков) – персонажи книги Андрея Константинова «Коррумпированный Петербург» (см. главу «Фальшивый майор»), осужденные в 1999 году за «причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием».
Предприимчивые граждане «пришли на выручку» брошенному на произвол судьбы после исчезновения Дашниани Юрию Шперуку и заключили с ним некое джентльменское соглашение. Суть коего: они наводят порядок в документации и бухгалтерии «Экстрадомуса», что называется, «чистят» фирму, а затем передают ее в лучшем виде РМК-строй. Дарение «Экстрадомуса» оформляется на «Общество инвалидов» в январе 2003 года. А чуть позже Бабкин и Назаров инициируют процедуру банкротства «Экстрадомуса».
В общем-то, дело техники: находится компания «Петроторгсервис», перед которой «Экстрадомус» имеет смехотворную задолженность в размере 190 тыс. рублей, подается иск о банкротстве последнего, и Арбитражный суд назначает Александра Тарантова временным управляющим. Он уведомляет дольщиков о том, что им необходимо расторгнуть ДДУ с «Экстрадомусом» и пополнить список кредиторов. К счастью, дураков нашлось немного. Юридическая подкованность «физиков» все-таки за последние годы выросла.
А вот «Общество инвалидов», по всей вероятности, в перечне кредиторов фигурирует: в распоряжении «ЧН» есть копия договора цессии, по которому гражданин Бабкин уступает обществу право требования и получения с «Экстрадомуса» 14 квартир. Откуда возникло сие право у самого Бабкина – пока загадка.
Наблюдающий со стороны за этим беспределом Шперук понимает, что его «кинули», и, благо закон позволяет, решается акт дарения оспорить. Его супруга Валентина Царан подает иск в Калининский райсуд, ссылаясь на нарушение положений Семейного кодекса, согласно которым дарение должно было осуществляться с ее согласия. Суд признает договор дарения недействительным. А еще некоторое время спустя приостанавливает это свое решение. В промежутке между двумя этими событиями, то есть когда решение имело законную силу, сотрудник РМК-строй Сергей Бережков (официальная должность – аналитик) приобретает стопроцентную долю у того же Шперука. Как говорится, от греха подальше – мало ли что там еще Бабкин с Назаровым придумают.
Тем временем РМК-строй предпринимает энергичные меры для того, чтобы получить статус застройщика: еще 27 декабря 2002 года заключается договор цессии, по которому ООО «АСНПФ «Экстрадомус» уступает, а ЗАО «РМК-строй» принимает права и обязанности, истекающие из договора с КУГИ. Очевидно, имелась в виду замена стороны в обязательствах, ведь цессия не что иное, как право требования, а требовать что-то с КУГИ, думается, не придет в голову никому.
Следующим шагом генподрядчика стал выход на ИТК с целью внесения изменений в распоряжение губернатора от 15 марта 2000 года. Две попытки – в январе и марте 2003 года – не увенчались успехом, с третьей – удалось. Представители РМК-строй уверяют, что договор цессии решающего значения не имел, а сыграла роль положительная позиция КУГИ. Временный управляющий «Экстрадомуса» г-н Тарантов напротив убежден, что вся соль – в договоре цессии, и именно его он сейчас пытается оспорить в суде. Распоряжение Администрации от 29 сентября 2003 года он также намерен опротестовать.
Новому застройщику для окончания строительства установлен новый срок – апрель 2004 года. Все это время «двойники» и «тройники» будут ожесточенно выяснять, кто действительно «право имеет», а кто «тварь дрожащая» и жертва Дашниани (а может, и не Дашниани, а того, кто им руководил). Так или иначе пострадавшими в этой истории останутся все: одни лишатся всего, другие только квартир, но вернут деньги, третьи заплатят почти двойную цену. А вот отвечать-то и некому: был Дашниани, никто не отрицает, но… самоликвидировался.
Суд присяжных |
|
Александр Молодожников,начальник управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга: – У нас в городе сдается 17 тыс. квартир ежегодно, а за последние 10 лет, по самым пессимистическим оценкам, имеется 4 тыс. пострадавших. Процент риска каждый может подсчитать самостоятельно. И заявления о том, что администрация ничего не делает и попустительствует, – беспочвенны. От мошенников страдают не только участники долевого строительства, и предъявлять претензии нужно не городским властям, а органам правопорядка. Дашниани, как известно, в последние месяцы своей «деятельности» заключал договора, не проводя по бухгалтерским документам поступление средств. Эти деньги вместе с ним и исчезли. Если человек заведомо идет на уголовное преступление, разбираться с ним будет не Комитет по строительству, а прокуратура. Лев Каплан, директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний: – Я лично, когда ко мне обращаются знакомые, никому никогда не советую вступать в долевое строительство на объектах, где функции заказчика, застройщика, инвестора и генподрядчика распределены между разными организациями. Не говоря уже о застройщиках по доверенности. Там, где присутствует такая цепочка, неизбежно возникают проблемы. Поэтому хочу призвать граждан: обращайтесь в те инвестиционно-строительные компании, которые осуществляют все функции девелопмента. Таких компаний в городе достаточно. Анна Максимова,директор Консультационного центра по долевому строительству: – Вся эта история, начиная с убийства Штейрина и заканчивая пропажей Дашниани и проблемами с банкротством, стала известна не вчера. Юристам, оказывающим специализированные услуги на этом рынке, все это было известно давно. И если бы граждане обратились за консультациями (ирония судьбы: РМК-строй – наши соседи, их офис двумя этажами ниже), наверное, многие избежали бы столь печальной участи. Удивительно: даже после исчезновения Дашниани люди заключали договоры долевого участия. Такое впечатление, что некоторые дольщики даже газет не читают! С другой стороны, мы видим, что правовой защиты граждане, решившиеся принять участие в долевом строительстве, не имеют. Отсутствует закон, регулирующий отношения на первичном рынке. И, кстати, даже законопроекты (и тот, что рассматривался на федеральном уровне, и местный петербургский), на мой взгляд, не обезопасят дольщиков от подобных ситуаций. Остается одно: покупка квартиры на первичном рынке должна осуществляться с обязательным юридическим сопровождением сделки. |
Показания |
|
Сергей Бережков, аналитик ЗАО «РМК-строй», владелец ООО «Экстрадомус»: – Я являюсь владельцем «Экстрадомуса», и это не секрет. Изменения в Уставе проведены через налоговую инспекцию, зарегистрированы. По сути это хоть какая-то страховка от попыток захвата «Экстрадомуса» и влияния на реализацию проекта. Задолженность в 190 тыс. рублей можно погасить, и тогда ни о какой процедуре банкротства вообще не будет идти речи. Мы рассматриваем и такой вариант развития событий. В данный момент уточняется реестр дольщиков. Путаницы в документах достаточно – иногда не определить местоположение квартиры по осям, стоит не та подпись и т. д. Готовность дома на сегодня 70%. Сумма, необходимая на достройку, – порядка $3,5 млн. Проект для нас перестал быть коммерческим. Речь идет о выполнении обязательств перед своими дольщиками, о защите чести имени, торговой марки и о том, чтобы остаться на рынке. Александр Тарантов, временный управляющий ООО «Экстрадомус»: – Есть все основания полагать, что распоряжение администрации об утверждении РМК-строй в качестве застройщика мы отменим, поскольку оно насквозь незаконно. Недавно состоялось заседание Арбитражного суда по моему иску о признании недействительным договора цессии. Того самого, на основании которого ИТК вынесла решение. Судя по характеру вопросов и ответов, есть основания полагать, что суд эту сделку признает недействительной. Следующее заседание назначено на 21 октября. Людмила Слепцова, председатель общества «Наш дом»: – На сегодня наше общество объединяет 122 человека – дольщиков «Экстрадомуса» и «Северной столицы». Очень долго городская администрация занимала позицию наблюдателя, но мы своей настойчивостью все-таки добились проведения рабочих встреч. На одной из них юрист Комитета по строительству Меденцев заявил нам официально: имущественные интересы дольщиков будут соблюдены на равных условиях. Мы это поняли так, что никаких привилегий для дольщиков ЗАО «РМК-строй» не будет. А теперь выясняется, что они доплачивают почти в пять раз меньше. Нам же ставят условия, которые совершенно неприемлемы – по сути, предлагают заново покупать. Если кто-то думает, что мы согнулись от горя и прекратили борьбу, он глубоко ошибается. |
Всех, кому интересно повысить квалификацию в сфере психологии, приглашают на тренинг на тему «Психология влияния в риэлторских переговорах».
Российская гильдия управляющих и девелоперов приглашает принять участие в VI ежегодном биеннале «Архитектура Петербурга», которое пройдет 18-24 апреля в Мраморном зале Российского этнографического музея.
С первых дней своего существования Петербургская Ярмарка недвижимости стала зеркалом рынка, точно отражающим как общую ситуацию, так и наиболее яркие тенденции в каждом, представленном на выставке сегменте. Не стала исключением и Ярмарка, прошедшая в Экспофоруме с 28 по 30 октября 2016 года.
Уже завтра, в пятницу, 28 октября в Экспофоруме откроется большая Ярмарка недвижимости, где более 300 компаний представят городскую, загородную, зарубежную и курортную недвижимость, технологии и материалы для загородного строительства.
28 – 30 октября в ЭкспоФоруме пройдет большая Ярмарка недвижимости. 300 компаний соберутся на одной площадке, чтобы представить городскую, загородную, зарубежную недвижимость, технологии и материалы для загородного домостроения.
По данным Maris, по итогам первого квартала 2022 года в Петербурге на 11,7% увеличился объем предложения в коворкингах, плюс 930 рабочих мест. Сейчас в городе открыт 81 коворкинг.
Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением
С 1 января 2015 года вступает в силу закон Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты». Документ предусматривает возможность
Когда покупатели, продавцы, их агенты обращаются в Расчётный центр, то, как правило, все подготовительные работы по заключению сделки уже проведены. Воодушевлённые предстоящей
«Неустойчивое положение банков в череде продолжающихся отзывов лицензий вызывают у пользователей банковских ячеек единственный вопрос: как получить содержимое ячейки, если
В базе недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области содержится информация об объектах недвижимости. Наша база постоянно пополняется новыми объявлениями об аренде и продаже квартир в новостройках, офисов и прочих объектах коммерческой недвижимости, а так же вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Удобная система поиска позволяет осуществлять подбор нужного объекта по району, станции метро, стоимости и многим другим параметрам, в том числе по рекламодателю — агентству недвижимости или застройщику.
