Подписав акт приема-передачи квартиры, участник долевого строительства фактически обретает свою часть в построенном доме. То есть, из некой "виртуальной субстанции" она, наконец, становится чем-то реальным. Купленную квартиру теперь можно занять, отделать по своему вкусу, а потом и справить новоселье. В лабиринте первичного рынка дольщику остается последний поворот - регистрация права собственности.

Подписанию акта приема-передачи предшествуют следующие действия компании-застройщика. Построенный дом предъявляется Госкомиссии и принимается ею в эксплуатацию. Затем проектно-инвентаризационному бюро (ПИБ) заказываются обмеры всех помещений, дольщикам выдаются смотровые листы. И только после этого наступает черед акта приема-передачи.

С линейкой и рулеткой

Теоретически пибовские обмеры должны осуществляться до Госкомиссии - так как в ее акте указывается общая площадь введенного в эксплуатацию дома. Но на практике ограничиваются приблизительными данными, а уже потом, создавая ведомость на каждую квартиру, реальные результаты обмеров подгоняют под ту итоговую цифру, которая фигурирует в акте Госкомиссии.

Оттого и удивляются потом дольщики: данные их самостоятельных расчетов никак не хотят укладываться в прокрустово ложе пибовской геометрии.

Доходит до анекдотических случаев. Был, например, такой. Согласно заключенному с одной строительной компанией договору дольщик должен был получить квартиру со стенами, выровненными гипроком. Добросовестные рабочие выполнили эту не самую сложную операцию. Но, как говорил герой известного фильма, "для того я над вами и поставлен начальником, чтобы на столько дураков был хоть один умный". Явился прораб и вполне невооруженным глазом определил значительное сокращение общей площади квартиры. И доложил наверх. "Это мы, пожалуй, погорячились", - подумали более высокие начальники и отдали команду: содрать гипрок со стен. Пригласили сотрудников ПИБ, те произвели обмеры и документально их зафиксировали. После чего листы гипсокартона были водворены на свое законное место. "Получите!" - радостно заявили дольщику.

Стоит ли затевать борьбу за справедливость? Ведь регистрация права собственности в ГБР в такой ситуации будет отложена однозначно. В ГБР идут фактически завышенные данные об общей площади квартиры, и если в акте приемки указать другие цифры, Бюро не произведет регистрацию.

Незапланированная пауза "в натуре"

Впрочем, мы немного забежали вперед. Сам факт передачи квартиры по акту для иных дольщиков - голубая мечта. Что делать, если точно известно, что Госкомиссия дом приняла, а компания не торопится вручать вам смотровой лист? И по каким причинам это может происходить?

Возможно, виной тому банальное обстоятельство: ПИБ задерживает изготовление ведомостей на квартиры. Ежели с момента приемки Госкомиссией прошло не более трех месяцев - паниковать не стоит. А если уже полгода - пора задать представителям строительной компании суровый вопрос: а чего, собственно, ждем, уважаемые?

Не исключено, что незапланированная пауза объясняется… внезапно вскрывшейся двойной продажей. И полгода ушли на серьезные раздумья: кому же из двух дольщиков передавать квартиру? "Средненормальная" компания в таких случаях встречается с людьми и предлагает какие-то альтернативные варианты - как правило, даже и с небольшим убытком для себя. Но какой-нибудь питекантроп первичного рынка с романтическим названием "ПойдемВыйдемСтрой" может спрятать голову в песок - и элементарно тянуть время.

Еще одна из возможных причин. В квартире настолько существенные недоделки, что строители пока боятся передавать ее дольщику: поставит железную дверь, исправить ничего не даст, а потом замучает судами. Но это очень редкий вариант, сродни сюжетам рождественских сказок.

Суровая реальность подсказывает иной сценарий. "Пока не доплатите по 20 баксов за квадратный метр - никакой передачи квартир", - приговор окончательный и обжалованию не подлежит. Почему? "А потому, что был перерасход по смете". Законные ли это требования? Ни в коем случае. В такой ситуации следует обращаться в суд. Подается иск о принуждении компании исполнить свои обязательства в натуре. Но это возможно, только если Госкомиссия подписала акт. В противном случае обращаться в суд практически бесполезно. Производство по таким искам останавливается… до подписания акта Госкомиссии. Из этого тупика выхода нет. Дольщику остается только ждать.

Утром - деньги, вечером - акт

Итак, дом построен, пибовские обмеры сделаны. Из компании звонят: приходите. Выдается смотровой лист, куда дольщиком заносится перечень обнаруженных дефектов. Эти претензии передаются либо начальнику участка на строи-тельстве, либо прорабу. Реже - в офис компании. В смотровом листе фиксируется срок устранения недоделок. После их устранения (иногда не полного) и до подписания акта приема-передачи большинство застройщиков взимают коммунальные платежи - вперед за несколько месяцев (от 3 до 6).

Не заплатишь - не получишь акта. Теоретически это, конечно, незаконно, но с практической точки зрения действия застройщика можно оправдать. Дело в том, что заселяются граждане очень неравномерно: кто-то на следующий день, кто-то - три года спустя. Эти три года они не вносят коммунальные платежи, не приходят за квитанциями.

Поэтому, чтобы эксплуатирующей компании (ТСЖ) было на что содержать дом и расплачиваться с поставщиками, коммунальные платежи взимаются авансом. Как правило - по повышенным тарифам, предусмотренным для промышленных предприятий, так как еще действует договор застройщика. Потом в большинстве случаев делается перерасчет. Но даже если его и не делают, дольщики предпочитают "проглотить обиду". Речь все-таки идет не о заоблачных суммах. Приблизительно 15- 20 рублей с квадратного метра вместо 11-12 рублей.

Опись, протокол, сдал, принял

Акт приема-передачи должен содержать следующие сведения: милицейский адрес дома, номер квартиры, присвоенный ПИБом, ее фактические площади, а также окончательную (после обмеров) стоимость квартиры. Все это необходимо для регистрации права собственности в ГБР.

Некоторые компании не указывают в акте данные, о которых сказано выше. Обычно это происходит, когда нарушаются сроки строительства, и граждане готовы заселиться, едва увидев стены собственной квартиры. "Добрые" строители входят в положение и дают возможность приступить к отделочным работам. Подписывается акт, в котором говорится, что дольщик принял квартиру с таким-то предварительным номером для заселения.

Необходимо помнить, что возможности зарегистрировать в ГБР право собственности такой документ не дает. А для оформления собственности некоторое время спустя надо будет подписать полноценный акт приема-передачи. Но даже если с актом все в порядке, сам процесс приема квартиры от строителей скрывает немало подводных камней.

Чаще всего договор долевого участия допускает некую погрешность, в пределах которой площадь квартиры после окончания строительства меняется по сравнению с зафиксированной в договоре. В рамках этой погрешности (например, плюс-минус 1 м, или 1% общей площади) перерасчет стоимости жилья не производят.

Однако если вам говорят: "Площадь квартиры увеличилась на 5 м, доплачивайте, а потом мы подпишем акт", лучше не торопиться. Нелишним будет ознакомиться с подготовленной ПИБом ведомостью. Так как и здесь есть нюансы.

Например, площадь балкона рассчитывается путем умножения на коэффициент 0,3. Получившаяся цифра включается в общую площадь квартиры. Компания застеклила этот балкон (дескать, проектом предусмотрено) и называет его "террасой" или "верандой". И - применяет коэффициент 1. Разница в цене может быть ощутимая: 6 м х $500 - вот вам и тысячи "американских рублей".

Требую эксперта!

Итак, вы абсолютно уверены, что не все недоделки, указанные в смотровом листе, устранены. А согласно акту "стороны претензий друг к другу не имеют". Стоит ли подписывать такой документ? Идеальный вариант: указать в акте, что квартира принята с недоделками, а в приложении к нему - дать перечень. То есть вы как бы и не отказываетесь принять квартиру, но не обещаете, что не будете потом предъявлять претензий по качеству.

Если же компания наотрез отказывается подписать акт с формулировкой о недоделках, юристы советуют брать и такой, вроде бы неполноценный, акт. Во-преки сложившемуся мнению, предъявить через суд претензии к качеству можно и в этом случае. Принятие квартиры по акту позволит тут же заказать экспертизу, которая подтвердит наличие недоделок. Существует несколько центров, экспертное заключение которых учитывается судами. Это Центр судебной экспертизы (ул. Некрасова, 8-10), Центр качества строительства (Подъездной пер., 15) и Альтернативная судебная экспертиза (Большая Морская ул., 33).

Но обращаться за экспертизой и в суд стоит только после того, как невозможность договориться с компанией "по душам" стала очевидной. Кстати, методы воздействия на неуступчивых дольщиков применяются самые изощренные.

Самый простой - ничего не делать, тянуть резину, брать измором. Некоторые компании для острастки устраивают "публичные наказания". Один из таких случаев был подробно описан в "ЧН" № 199, 2002 г., 3 (202), 2003 г.). Фирма "Отделстрой" просто расторгла договор с субподрядчиком, который выступал продавцом, и зарегистрировала право собственности на себя. А дольщик был элементарно выселен из квартиры.

Иные застройщики "вдруг" обнаруживают у себя ранее заключенный договор с другим дольщиком и радостно сообщают: "Ах, как здорово, что вы не подписали акт, у нас не будет теперь никаких проблем, мы вам сейчас деньги вернем". Как только человеку, который внес 2-3 года назад деньги, предлагают их вернуть (хоть это и доллары, но аналогичную квартиру на них уже не купить), у него резко пропадает желание качать права.

Есть и менее радикальные приемы. Например, дольщику в красках рисуют картину последствий его упорства. "Ну, пойдете в суд, - говорят представители застройщика. - Потратитесь на юристов (потом, может, и вернете эти деньги, но платить-то надо сейчас). Первое судебное заседание вам назначат через полгода. На нем ничего не решится. Второе - еще через три-четыре месяца. А дальше - пока будут запросы о предоставлении тех или иных документов, пока назначат и проведут экспертизу, а потом еще оспорят ее заключение... Итого: года два-три. Теряете время, треплете нервы, платите адвокатам и т. д. Вам это надо?" Как правило, такие доводы убеждают.

А посему, чтобы не искушать судьбу, следует выдвигать лишь обоснованные претензии. "Почему такие маленькие окна? - возмущается иной дольщик. - А как же нормы инсоляции?" Увы, если кто-то всерьез считает, что для него, единственного во всем доме, будут расширять оконный проем, - он глубоко заблуждается.

Так что же - подписывая акт приема-передачи, во всем соглашаться с застройщиком? Вовсе нет. Следует лишь соизмерять свои возможности и потребности. А степень компромисса, на который можно пойти, каждому придется определять самостоятельно.