Доверенность - дело тонкое

09.03.2003

ЧН Online

Доверенность - дело тонкое

Человеку, приобретающему недвижимость, необходимо быть всегда начеку. Одна из ситуаций, требующих особой бдительности и "юридической подкованности", - когда вместо продавца квартиры перед вами предстает его доверенное лицо. Само по себе представительство по доверенности является абсолютно законным и происходит с благословения Гражданского кодекса Российской Федерации.

"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами" (ст.185 ГК РФ). Понятно, но как-то очень уж неконкретно. На практике в сделках с недвижимостью действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразный "калибр" - от простого получения справок до продажи недвижимости с правом получения причитающихся продавцу денег. Плюсы и минусы оформления подобных полномочий по доверенности мы проанализируем.

Житейская ситуация - на первый взгляд, невинная

Никто не берется утверждать, что приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, всегда слишком рискованно. Когда продается квартира, являющаяся собственностью семьи из четырех или более человек, в конкретный день и час собрать всех в нотариальной конторе бывает непросто. В таких случаях прибегают к оформлению доверенности на продажу своих долей. Это вполне логично, тем более, если, продавая одну недвижимость, клиенты тут же приобретают другую.

Например, супруги пришли к нотариусу с доверенностью от взрослого сына, уехавшего в длительную командировку, и от старенькой бабушки, для которой поход в контору обременителен по состоянию здоровья. Нотариуса для получения доверенности приводили к ней на дом, а сын заготовил документ, в том числе и с полномочием на покупку, заблаговременно. При этом новая недвижимость приобретается уже на троих - без участия бабули. Оно и понятно - стара, больна, возись потом с переоформлением наследственной доли. Неопытный человек, выслушав вполне вразумительные объяснения семейства продавцов, смело подпишет договор. А вот искушенный риэлтер может насторожиться и затеять расследование.

Ужасы нашего городка

Что же целесообразно проверить в данной ситуации? Существует вероятность, хотя и незначительная, что сынок накануне отъезда передумал менять место жительства и отменил выданную доверенность, спешно подав соответствующее заявление в ближайшую нотариальную контору. Нельзя исключать и возможность того, что к моменту нотариата старушка уже "перекочевала" в мир иной. И тогда действие выданной ею доверенности автоматически прекращается в соответствии со ст. 188 ГК РФ. Значит, продажа недействительна, и сделка будет моментально признана ничтожной, особенно если на наследование доли старушки в продаваемой квартире есть законные претенденты - например, другие ее дети.

Это не всегда означает, что покупателю попались коварные злоумышленники. Могло быть и так: сын вовремя не сообщил родителям о своем решении в письменной форме, а о том, что доверенность умершей родственницы утратила силу, владельцы просто не знали. И никому не сказали, действуя по принципу Чука и Гека: "Если мама не спросит про телеграмму, то мы ей и не скажем!" Но сделка-то в любом случае ничтожная, и теперь это может стать проблемой не только продавцов, но и покупателя.

Производственная ситуация - практически безопасная

Вместе с тем, существует широко распространенная и безопасная практика выдачи доверенностей на выполнение отдельных поручений, связанных с упрощением организации и проведения сделки. Например, продавцы выдают доверенность на сбор и подготовку документов, необходимых для продажи квартиры, на имя специалиста риэлтерской фирмы. Ибо хлопотное это дело - сбор документов.

Чтобы прийти к нотариусу с полным пакетом документов, необходимо посетить (и не один раз) паспортную службу. Какие там нынче очереди - знает каждый. Далее, нужно заказать технический паспорт в районном ПИБе, а потом еще раз приехать, чтобы получить его. Затем дважды прокатиться на западную оконечность Васильевского острова (в ГБР), чтобы заказать, а потом получить выписку из единого государственного реестра, подтверждающую полномочия собственников. Кроме того, иногда неизбежен поход в налоговую и прочие инстанции.

Естественно, если клиент оформит доверенность с подробным перечислением того, какие учреждения его представитель должен посетить и какие документы получить, - в этом нет никакого риска. Ведь в такой доверенности не предусмотрено право на отчуждение (продажу, дарение, мену) недвижимости, а тем более - на получение денег вместо клиента.

Криминальная "генеральная"

Особого внимания требует выдача так называемой "генеральной" доверенности. Слабо разбирающегося в этих вопросах человека нередко уговаривают на выдачу "генеральной" доверенности. В качестве аргумента нечистые на руку маклеры могут предъявить внушительный список необходимых документов, а также учреждений, которые предстоит посетить, возможно, не единожды. А потому предложат сразу оформить доверенность, пригодную на все случаи жизни.

Стандартная формулировка "генеральной" доверенности на первый взгляд достаточно невинна: "Управлять и распоряжаться моим имуществом, …совершать от моего имени разрешенные законом сделки, …подавать заявления и расписываться за меня". В таком документе может быть ни слова не сказано о продаже квартиры, хотя именно этим правом в первую очередь и наделяет запутавшийся продавец своих недобросовестных представителей.

Правда, нотариусы с большой осторожностью относятся к удостоверению таких сделок. Ведь в случае чего хлопот им не избежать, если бывший собственник заявит, что был введен в заблуждение, и попытается отсудить потерянную недвижимость. Но сколько специалистов - столько и мнений. На семинарах, организуемых Нотариальной палатой Петербурга, уже несколько лет юристы и адвокаты не рекомендуют нотариусам проводить сделки по "генеральной" доверенности, кроме тех случаев, когда такой документ оформлен для удобства самой семьи - например, пожилыми родителями - на имя более мобильных и лучше ориентирующихся в современной жизни детей. Но кто может принудить частного нотариуса неукоснительно следовать этим рекомендациям, если закон не нарушен?

Так что, приобретая квартиру не у продавца, а у доверенного лица, стоит докопаться до причин выдачи такой доверенности, чтобы потом не бегать по судам.

Если доверенность все же необходима

В ряде случаев оформление доверенности на те или иные действия (на заключение предварительного договора с агент-ством или покупателем, сбор и подготовку документов) все-таки целесообразно. Разберемся в том, как это делается. Доверенность на осуществление действий, связанных со сделками физических лиц на рынке недвижимости, должна быть нотариально удостоверена. При этом доверитель является к нотариусу с действующим паспортом и сведениями о лице, которое наделяется полномочиями (ф.и.о., дата и место рождения, паспортные данные, адрес регистрации).

Как можно более подробно и конкретно следует перечислить действия, которые доверенное лицо может осуществлять от вашего имени. Срок действия доверенности может быть установлен любой, но не более трех лет. В одной и той же доверенности могут фигурировать несколько доверителей (например, все жильцы коммунальной квартиры, поручающие агенту осуществление приватизации на их имя) или несколько доверенных лиц (по принципу взаимозаменяемости или с наделением каждого из них своими полномочиями). Можно оформить доверенность с правом передоверия. В таких случаях уполномоченный может передоверить осуществление действий от имени хозяина третьему лицу по собственному усмотрению, в зависимости от ситуации.

Больше не доверяю!

Если со временем исчезнет необходимость в доверенности или хозяин разочаруется в конкретном человеке, документ можно отменить (отозвать). Для этого лучше обратиться к тому нотариусу, который данную доверенность оформлял, хотя, теоретически, это можно сделать у любого другого. Важно знать, что сведения об отзыве доверенности передаются в базу данных Нотариальной палаты, как правило, тем нотариусом, который оформлял документы.

Кроме того, владелец недвижимости обязан письменно уведомить своего представителя об отмене доверенности и может потребовать у него возврата документа. Если письменно не известить своего бывшего уполномоченного о том, что он таковым больше не является, действия доверенного лица (теоретически) могут считаться правомочными, даже если доверитель посетил нотариуса и отменил доверенность.

Доверие без границ

Внутри страны доверенность на любые полномочия может быть оформлена у любого нотариуса Российской Федерации, независимо от того, где находится доверенное лицо, где - недвижимость и где - сам нотариус. Сложнее с теми, кто постоянно проживает за границей, а собственность имеет в России. В большинстве развитых стран действуют международные конвенции, договоры о правовой помощи, упрощающие порядок легализации доверенностей, выданных иностранным нотариусом. Правда, необходимо заранее уточнить, в каком договоре или конвенции участвует страна и необходим ли на доверенности, выданной в такой стране, апостиль - штамп, подтверждающий соответствующие полномочия нотариуса.

Кроме того, к удостоверенной иностранным нотариусом доверенности обязательно должен быть приложен перевод, выполненный российским специалистом, владеющим соответствующей государственной лицензией. Поэтому рекомендуем россиянам, проживающим или подзадержавшимся за границей, обращаться сразу в родное консульство (консул наделен необходимыми полномочиями).

Кто с нотариусом сравнится?

Кроме нотариусов, доверенность, в том числе и на отчуждение недвижимости, могут удостоверить и многие должностные лица: главные и дежурные врачи больниц и госпиталей, командиры воинских частей и соединений, начальники исправительных заведений. Подробный список приводится в ст. 185 ГК РФ. Но сделки, совершенные по таким доверенностям, несмотря на их соответствие закону, чаще всего становятся предметом судебного разбирательства. Правда, по отзыву Льва Остромухова, адвоката Международной коллегии адвокатов, оспаривается не содержание документа, не полномочия удостоверившего его лица, а, например, неадекватное состояние больного, подписавшего доверенность в присутствии дежурного врача. Или доказывается, что заключенный выдал документ под принуждением. Особенной осторожности требуют ситуации, в которых по такой доверенности продается недвижимость, а взамен ничего не приобретается.

"Доверяй, но проверяй!" - давно уже стало назойливым штампом, не утратившим, к сожалению, своей актуальности.

Советы специалиста

Наталья Василевская, председатель методического совета Нотариальной палаты Петербурга:

- Конечно, когда недвижимость продается по доверенности, существуют определенные риски, даже в том случае, если полномочие на отчуждение квартиры и получение денег за нее описано конкретно.

Во-первых, очень сложно проверить, не была ли эта доверенность отменена. Правда, в соответствии со ст. 189 ГК РФ "Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана…". И если представитель, не зная об отмене, совершил некие действия (например, продал квартиру), то по закону они (действия) "сохраняют силу… в отношении третьих лиц", т. е. покупателя. При этом факт извещения или, наоборот, сокрытия отмены должен быть доказан. И даже если судебное разбирательство подтвердит правомочия сторон и законность сделки - представляете, какой моральный ущерб может быть нанесен добросовестным покупателям?

Во-вторых, всегда сохраняется риск, что продавец, тем более очень пожилой, на момент нотариата и регистрации договора отойдет в мир иной. Его представители могут и не подозревать о случившемся, особенно если их доверитель проживал в другом регионе, а то и за границей. А могут и сознательно совершать заведомо ничтожную сделку - ищи их потом с деньгами.

Если вы стоите перед выбором - покупать по доверенности или не покупать вообще, попробуйте подстраховаться, введя в договор следующее условие: "Расчеты между сторонами производятся по факту получения нотариально удостоверенного подтверждения согласия с действиями доверенного лица по сделке" или еще более подробную формулировку: "Надлежащее исполнение договора стороны связывают с подтверждением намерения совершить сделку лицом, выдавшим доверенность, которое должно быть удостоверено в нотариальной форме и получено до производства расчетов между сторонами". И доверитель оформляет письменное заявление у нотариуса в том городе или у консула в той стране, где он находится. Такое заявление, оформленное по факту совершения продажи и оперативно переданное покупателю, подтверждает, что доверенность не отменена и что доверитель жив-здоров, поэтому можно смело рассчитываться с его представителями.

Поучительный сказ

Не экономьте на проверках!

Особая бдительность требуется тогда, когда доверенное лицо предоставляет документ, оформленный в другом регионе. История, леденящая кровь, не произошла несколько лет назад только благодаря дотошности сотрудников одного агентства. Дама, представившаяся свекровью владелицы продаваемой квартиры, имела от нее доверенность, выданную в Курской области. Через нотариальную палату Курска риэлтеры узнали телефон нотариуса и выяснили, удостоверял ли он доверенность за реестровым номером таким-то от имени г-жи Клинчук и не была ли она отозвана? Если бы желание сэкономить на междугородной связи превалировало над стремлением докопаться до истины, то краткий ответ: "Да, удостоверял. Нет, не была!" мог бы привести к непоправимым последствиям. Но нотариуса попросили поднять текст доверенности - и оказалось, что Клинчук именно в этот день, именно за этим реестровым номером доверенность была выдана, только не женщине с такой фамилией, а мужчине, и не на продажу квартиры в Петербурге, а на ведение судебного дела в Курске. В результате мошенницу с поддельным документом, сделавшую ставку на то, что, если проверка и будет, то самая поверхностная, взяли с поличным в нотариате - сразу после того, как она поставила подпись на договоре от имени продавца.

Татьяна Родионова

События рынка
Яна Гусева поделится секретами переговорного мастерства с риелторами Санкт-Петербурга

Всех, кому интересно повысить квалификацию в сфере психологии, приглашают на тренинг на тему «Психология влияния в риэлторских переговорах».

VI биеннале «Архитектура Петербурга»

Российская гильдия управляющих и девелоперов приглашает принять участие в VI ежегодном биеннале «Архитектура Петербурга», которое пройдет 18-24 апреля в Мраморном зале Российского этнографического музея.

Зеркало рынка и Ярмарка тщеславия

С первых дней своего существования Петербургская Ярмарка недвижимости стала зеркалом рынка, точно отражающим как общую ситуацию, так и наиболее яркие тенденции в каждом, представленном на выставке сегменте. Не стала исключением и Ярмарка, прошедшая в Экспофоруме с 28 по 30 октября 2016 года.

Чтобы купить недвижимость выгодно и надежно

Уже завтра, в пятницу, 28 октября в Экспофоруме откроется большая Ярмарка недвижимости, где более 300 компаний представят городскую, загородную, зарубежную и курортную недвижимость, технологии и материалы для загородного строительства.

Честные выборы на загородном рынке

28 – 30 октября в ЭкспоФоруме пройдет большая Ярмарка недвижимости. 300 компаний соберутся на одной площадке, чтобы представить городскую, загородную, зарубежную недвижимость, технологии и материалы для загородного домостроения.

Аналитика
Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением

К пожизненной ренте подключилось государство

С 1 января 2015 года вступает в силу закон Петербурга «О финансировании расходов, связанных с заключением договоров пожизненной ренты». Документ предусматривает возможность

Основания выдачи пакетов из ячейки при не совершении сделки

Когда покупатели, продавцы, их агенты обращаются в Расчётный центр, то, как правило, все подготовительные работы по заключению сделки уже проведены. Воодушевлённые предстоящей

Что делать, если банк – банкрот, а в сейфовой ячейке находятся деньги?

«Неустойчивое положение банков в череде продолжающихся отзывов лицензий вызывают у пользователей банковских ячеек единственный вопрос: как получить содержимое ячейки, если

Аренда ячейки для хранения имущества и хранение имущества в ячейке. В чём разница?

Прочитав название этой статьи, кажется странным поиск разницы в двух, таких похожих, понятиях. Для чего же ещё арендуется ячейка, как ни для хранения имущества? Или: в чём

В базе недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области содержится информация об объектах недвижимости. Наша база постоянно пополняется новыми объявлениями об аренде и продаже квартир в новостройках, офисов и прочих объектах коммерческой недвижимости, а так же вторичной недвижимости в Санкт-Петербурге. Удобная система поиска позволяет осуществлять подбор нужного объекта по району, станции метро, стоимости и многим другим параметрам, в том числе по рекламодателю — агентству недвижимости или застройщику.